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內容來自sina新聞

零售地產過熱預警

  中國零售物業的供應高峰,在2013年如期而至。

  近日,國際五大代理行之一的世邦魏理仕向中國房地產報記者獨傢提供瞭一份面向商業地產投資者的零售熱點和過去十年中國零售市場的調研報告。該份報告顯示,中國正迎來零售物業的井噴期,購物中心開發量創歷史最高,在建面積占全球一半以上,而成都、沈陽、重慶、武漢等二線城市的超速度發展,更是導致局部供應量過大,其背後蘊藏的風險尤讓人憂心。

  購物中心"大躍進"後遺癥初現

  "過去十年,中國的零售業態發展迅猛,但是由於電商的異軍突起以及人工等成本上升,2013年的中國零售物業正在面臨比以往更加嚴峻的挑戰。"6月上旬,國際五大代理行之一的世邦魏理仕的諸多研究部人士,在北京舉行瞭針對中國商業地產投資者的策略峰會。

  世邦魏理仕亞洲區商業服務部的執行董事史柏松,在接受中國房地產報獨傢專訪時表示,2013年中國的零售地產將迎來前所未有的供應高峰,預計到2013年年底中國一二線城市的零售物業新增供應將分別接近400萬、500萬平方米。到2014年,中國二線城市的零售物業年度新增供應量更將高達近800萬平方米。

  由購物中心"大躍進"所導致的二線城市的零售物業供應井噴期已經開始,這不能不讓人擔憂。世邦魏理仕針對中國零售物業市場的調查顯示,中國已經有七個城市位列全球十大最活躍購物中心開發榜單,包括成都、天津、沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州。中國部分二線城市購物中心如火如荼的建設速度已經超過瞭商業相對成熟的一線城市,供應壓力也遠高於一線城。

  中國購物中心



  開發占全球半數

  在這些購物中心建設集中的城市,增長速度需要更加合理。"在史柏松看來,由於中國商業和整體經濟有著強大的發展動力,未來兩到三年,在商業地產市場,消費者的表現能進一步為增長提供動力,但是增長速度要更加合理。同時"消費者和零售商將更加看重質量,而非數量,在我們參與的多項新開發項目中,開發商越來越註重建立一個優質的商業環境。"

  世邦魏理仕此前針對全球購物中心開發最為活躍的城市的研究顯示,全球目前在建購物中心面積排名前十位的城市中,七個城市都來自中國,其中成都以超過290萬平方米的在建面積位居第一,緊隨其後的是在建面積超過210萬平方米的天津,其後的沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州將在未來三年各交付達100萬平方米以上的購物中心,分列第四至八名。

  目前,全球在建購物中心面積達3200萬平方米,同比增長15%,達歷史最高水平,這其中中國在建購物中心面積為1680萬平方米,占全球的一半以上。

  看似"繁盛"的數據實為中2胎房貸 2胎房貸試算國零售地產市場未來的隱憂。二線城市的零售物業市場發展速度超過相對成熟的一線城市,而面對挑剔的零售商,大量的市場供應就意味著更大的風險和更大的招商租賃壓力。

  國際連鎖零售商一般願意選擇具有成熟運營經驗的城市,或者已經在國際上有成熟運營的商業背景的零售物業項目",世邦魏理仕華北區商業服務部董事王君則指出,在零售物業潛在供應量巨大的二三線城市,隻有更優質的物業才會受到歡迎。

  世邦魏理仕對具民間二胎 民間二胎設定資料貸款全省皆可處理有代表性的20傢大型全球時尚業零售商在全世界208個城市中的分佈發展情況進行調查之後的統計數據顯示,北京和上海在零售商城市滲透水平上名列全球頭兩位。截至目前,已有376傢時尚業零售商門店進駐北京,336傢門店進駐上海。而這些全球時尚業零售商在成都、沈陽等中國二線城市的滲透率仍然較低。以北京零售門店數量為基準,成都僅有北京所有零售門店數量的35%,零售商在大連、蘇州、青島、西安、寧波等城市的滲透水平更低,均未超過30%。

  與此同時,二線城市的租金上漲幅度亦明顯慢於一線城市。基於過去十年中國零售市場的調研,相比於2003年,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市10年以來的零售物業租金水平接近翻倍,但二線城市的增長幅度僅為60%左右。

  二線城市風險最大

  在過去兩年間,中國商業地產特別是購物中心大規模上馬甚為引人矚目。多傢代理及研究機構的統計數據顯示,在電商崛起、各地購物中心爆發式發展的背景下,中國的零售物業已經開始面臨供過於求的風險。

  世聯地產此前針北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都七大城市的購物中心市場研究顯示,2013年這七大城市推出的購物中心增量將達到2034萬平方米,達到2012年開業量的2.9倍。

  其中,武漢、成都、重慶三個二線城市都至少推出300萬平方米規模的購物中心。

  數據顯示,成都預計推出的購物中心面積為430萬平方米,比目前成都已開始的所有購物中心規模增加83%。相比2013年預計零售額增加值,成都、重慶、武漢這三個二線城市的購物中心面積供應都顯得過大,購物中心集中開業所造成的風險系數也自然最高。

  未來5年,這七大城市的購物中心面積將至少翻一番,達到8700萬平方米,不僅武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍,北京、上海的絕對值更是超過1400萬平方米。

  對於2013年這七大樣本城市購物中心供應放量原因,世聯地產商業部總經理宋春生分析認為,2009年後商業地產開發逆市崛起,2~4年的開發期將使得大量項目於2013年竣工開業;此外,一些原計劃2012年開業的項目由於宏觀經濟形勢不好,也推遲至2013年開業。

  值得關註的是,2013年這七大城市商業地產開業面積遠遠大於零售商開店速度以及國內零售消費額的增長,遂導致商業地產尤其是購物中心面臨空置率高企、租金下滑的困境,項目投資回報周期也被拉長至8~10年。2009年開始的商業地產開發熱潮,促使2013年出現瞭開業的高峰。

  在沈陽,金廊商圈近期要開的購物中心、綜合體非常多,不僅位置相鄰,項目的同質化情況也比較嚴重。"與世聯地產的擔憂相似,世邦魏理仕沈陽分公司董事總經理周業輝向記者提供的數據顯示,二線城市沈陽從去年就已出現購物中心井噴"後遺癥"。2012年第四季度,僅沈陽金廊、太原街、中街三大商圈現有的零售物業體量就高達338萬平方米,而到2015年,這三個區域還將有總計19個新購物中心、百貨項目入市,未來三年內的新增體量將達223萬平方米,三大商圈的未來總零售物業體量將達到561萬平方米。世邦魏理仕此前發佈的報告也顯示,在全球購物中心建設規模最大的5個城市中,沈陽位列第二。

  然而,沈陽的零售物業市場的種種反應已開始印證此前外界的擔憂。2012年第四季度,沈陽零售物業空置率上升至18.1% ,首層租金出現小幅下降,2013年未來整體市場的租金預期並不樂觀。

  中國購物中心產業資訊中心的數據顯示,2004年全國有購物中心877傢,預計2015年全國購物中心的數量將超過4000傢。而在世聯地產2012年年報中,對國內24傢主流開發商2013年發展策略的統計顯示,過半企業提到,今年以及未來將佈局商業地產或加大在該領域的投入。世聯地產方面認為,從開發商方面來看,國內零售商如茂業、金鷹等,鑒於租金上漲壓力以及零售擴張的需求,大力推動項目擴張;住宅開發商如萬科、保利、中海、佳兆業等,為規避住宅市場調控,則主動加大瞭商業配比,或者由於拿地要求被迫增加瞭商業數量;而商業地產開發商如萬達、凱德、華潤和陽光新業,近兩年的擴張速度更是明顯加快。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/09592253110.shtml

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