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內容來自sina新聞

昔日航母折戟 合生銷售規模僅為萬科2%



合生創展業績在2009年達到150.9億元的頂峰之後 開始走下坡路

當龍頭房企爭奪頭把金交椅時,卻有那麼幾傢房企臨近年關瞭才完成年度目標的一半左右,甚至更少。過去的華南五虎之一合生創展就在此之列。

??2004年成為中國第一傢百億開發商;兩年內一地利潤超萬科全國總和;身價45億長踞中國百富榜……地產界一直流傳著合生和朱孟依的傳奇。

??但2012年之後,王石帶領的萬科跨入瞭千億級別,而與其並稱廣東“華南五虎”的其他四虎早已把合生甩在身後,唯獨合生創展仍舊在它創造的那個百億時代的門檻附近徘徊不前。

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??從當年的銷售傳奇到如今的裹足不前,不禁令人唏噓不已。

??近日,合生創展發佈公告稱,2014年合生創展合約銷售金額為53.52億元,較2013年下降52.5%;銷售面積42.14萬平方米,銷售均價為每平方米12702元,同比下降26.2%。這已是合生創展連續4年未能完二胎房貸 二胎房貸 台新銀行貸款全省皆可處理成年度銷售目標,也可能是合生創展過去十年來表現最差的一年。

??十年前的2004年,合生創展銷售額突破百億,萬科銷售額僅為91.6億元,而如今合生創展銷售規模不到萬科的2%。合生創展業績在2009年達到150.9億元的頂峰之後,開始走下坡路。

??2010年至2014年,合生創展均制定瞭150億元的年度銷售目標,但分別隻完成銷售金額110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。

??不難看出,到瞭2014年,合生的業績已經遠遠低於年度銷售目標,其掉隊嚴重程度已經不堪入目。隨著合生創展的掉隊,朱孟依個人也從富豪榜上直線下降。2005年曾以14.3億美元的身傢排名當年福佈斯中國富豪榜第二位的他,在2012年的一份最新排名中,已經降到瞭百名開外的第159位。

??現在回頭看當年的一個故事會感覺好笑:2012年底,萬科的一次聚會上,有人向王石求證大約十年前說過的“萬科不是地產航母,合生創展集團才是中國房地產界真正的航空母艦”一言。王石笑談說這不過是當年對合生創展一句客套的恭維話而已。雖說是客套話,但恐怕連王石都沒想到,10年後會有驚天逆轉。

??時至今日,可能也有不少人已經習慣不把合生創展視作“地產航母”瞭。

??多囤地慢開發的經營模式失誤

??《安傢》記者梳理合生創展年報發現,其2004年~2010年的營業額分別為44.50億港元、61.34億港元、69.20億港元、111.31億港元、107.75億港元、112.25億港元和143.79億港元。

??很顯然,除2008年受金融危機影響稍有影響,合生創展的年度營業額一直處於上升階段,而且相對都比較穩定,直到2014年才急劇下滑。出現這樣的“成績”,顯然不是一天造就的。

??在蘭德咨詢公司總裁宋延慶看來,合生創展區域佈局單一是其銷售業績無起色的直接原因。合生創展進入的基本為沿海的一線城市,其大多在執行比較嚴格的限購政策,一旦市場有風吹草動業績就會很脆弱。

??以“多囤地”為例,《安傢》記者統計發現,2000年,合生創展土地儲備數據隻有442.20萬平方米,2003年升至1000萬平方米之上。2009年至今,這一數據一直穩定在3000萬平方米之上,2012年的數據為3324萬平方米。來自2013年初花旗研究報告顯示,合生創展共擁有3185萬平方米土地儲備,其中有1550萬平方米位於北京、上海、廣州及天津,一線土儲質量亦高於其他發展商,包括萬科、中海外及保利,平均土地成本每平方米1756元。“夠集團未來5~7年開發之用。”合生創展高層曾多次在公開場合這樣解釋他們的“多囤地”策略:未來地價的漲幅將超過房價。

??這是典型的“多囤地,慢開發”的港式房地產開發模式,合生創展的商業邏輯是,未來地價上漲的幅度遠遠大於房價,規模擴張必將帶來堆積如山的存貨和借貸,高周轉之下土地儲備重置成本將持續高於企業的利潤積累。

??但這種開發模式在現實中不斷遭遇政策打擊,合生創展曾不斷因涉嫌囤地而飽受輿論質疑。不過,這與合生創展的高層頻繁更迭亦不無關系。

??高層動蕩致合生“無人駕駛”

??管理層的動蕩則導致合生創展失去瞭前進的動力和方向。據《安傢》地產人事變動數據顯示,自2008年以來,合生創展先後出現謝世東、武捷思、陳長纓、薛虎、張懿等總裁的離職更換,另有董事局副主席趙海等其他高管不斷離開。這艘王石眼中的“地產航母”正處在“無人駕駛”階段,銷售額逐年下滑,業界憂其已“擱淺”。

??有廣州地產界人士分析,合生創展近年來發展緩慢,不排除其實際控制人朱孟依有意為之,他的計劃意在讓集團朝著多元化發展,分散投資風險。

??穆迪認為,合生創展未來兩年內將在改善銷售執行方面繼續面臨挑戰。盡管該公司擁有大量的土地儲備以及充足的待售項目,但其業務重點放在一線城市的高端項目以及過去幾年執行情況疲弱,這都令其無法出現穩步復蘇。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-16/17115994396550657519632.shtml


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