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??國傢統計局的另一組數據也凸顯瞭尷尬。1月20日,國傢統計局公佈瞭2014年中國人口數據。在有關人口年齡結構變化的數據中,可以看到,全國16周歲以上60周歲以下的勞動年齡人口為91583萬人,比2013年末減少371萬人。這已是我國勞動年齡人口連續3年下降。同時,60周歲及以上人口為21242萬人,占總人口的15.5%,比2013年高0.6個百分點。勞動年齡人口和老齡化指標一直是房地產拐點論的重要參考指標。此類數據的背後,似乎說明人口紅利確實在不斷被老齡化趨勢所侵蝕。

嚴躍進讓湮滅的剛需出來透透氣

??一要學會“疏通管道”。若剛需釋放的管道佈滿各類障礙,那麼再強大的剛需也難以流露出來。最典型的例子就是住房公積金制度的改進。過去很多人會發現利用公積金貸款來完成置業計劃的難度比較大,所以最後就采取瞭積累首付款,或者轉向商業貸款等方式來購房。但此類做法往往使得購房成本加大。而通過讓剛需購房者優先享受公積金貸款的優惠,能夠激發此類壓抑的剛性需求。打通瞭公積金貸款這樣一個通道,能夠讓更多剛需購房者通過此類政策加快完成置業計劃。

??三要學會“剝洋蔥”。從馬斯洛需求層次理論看,人的需求遵循從低層次向高層次演進的規律。很多房企對於消費者需求的認知顯然還停留在單維度層面。隨著中國國民經濟的增長以及消費觀念的轉變,很多看似奢侈的消費行為,會逐漸演變為剛需類型的行為。過去做旅遊地產,是針對高消費、高生活品質的群體。但未來在社會進步的助推下,將會有更多的普通老百姓願意享受此類旅遊服務,即休閑地產背後的剛需群體規模會逐漸增大。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-30/07515966714065891144193.shtml

??從消費層次看,所謂的房地產剛需,主要是指城市中普通一二手住宅的購置和租賃需求。監測此類需求的大小,可以從觀察2014年下半年的成交狀況中得到相關信息。雖然2014年上半年市場莫名其妙地降溫,但是到瞭下半年隨著限購限貸政策的松綁,以及央行降息政策效應的釋放,市場成交量得到較好反彈,並在2014年末出現翹尾行情,部分城市去年12月份成交量甚至超過瞭2013年3月份的歷史新高數據。

??近期市場的一些動向也似乎暗示樓市需求不足的困境。最典型的就是港商李嘉誠撤資,似乎預示瞭樓市高速增長態勢已停滯。加上近期房價同比跌幅依然在擴大、人民幣匯率貶值預期加重、房企加大轉型力度等因素,都使得市場觀察者發出質疑:中國樓市到底行不行?所有這些困惑,實際上都聚焦一個謎:中國房地產剛需規模到底還有多大,未來剛需積極釋放的潛力又有多大?

??這一現象也印證瞭 “剛需長期論”的觀點。在中國房地產市場,很多剛需並沒有得到有效釋放,而是因種種原因湮滅瞭。

??造成剛需湮滅的原因有很多。在一個相對不健全的金融制度環境下,很多購房需求難以得到有效釋放。現實生活中,很多大城市的年輕群體工資收入比較高,但在湊齊首付款方面依然有難度鶯歌房屋增貸。即使按揭貸款利率出現下滑,此類剛需群體依然會“無動於衷”,因為面臨首付款湊集的難題。同樣,在房價走勢不確定的情況下,購房者的觀望情緒會比較重,很多人幻想房價能夠繼續下跌,所以很多置業計劃都被人為地往後推。最後房企在去庫存上顯得很焦慮,而購房者也往往以茫然的態度對待剛需置業。

??要讓此類湮滅的剛需真正得到釋放,關鍵是要學會在機制上進行各類創新。通過制度優化、主動作為,才能真正讓這類被壓抑的剛需鉆出來透一口氣。

內容來自sina新聞

??二要學會“割韭菜”。若將剛需釋放視為“拔蘿卜”,那麼就會出現“拔一個蘿卜留一個坑”,最後房企和地方政府會發現已無 “蘿卜”可拔。這顯然是一種靜態的思維。若把剛需釋放理解為“割韭菜”的動作,那麼就容易迎來“割瞭一茬又一茬”的良好態勢。目前很多房企開發養老地產,卻忽視瞭目前老年群體的一些新特征。比如在完善的社會保障制度下,很多老年群體的消費能力絕不亞於年輕人。此類消費能力背後的需求自然值得房企重視。

??在2015年達沃斯峰會上,國務院總理李克強在與國際工商理事會代表對話時表示,“中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化,對房地產的剛性需求是長期的”。“剛需長期論”給瞭中國樓市參與者一顆定心丸。但問題並沒有因此而結束,很多投資者面對復雜的2015年樓市環境,依然疑惑重重:現實中的房地產剛需究竟去哪兒瞭?

??讓湮滅的剛需出來透透氣,並非一件難事,關鍵在於要對社會需求進行重新定義和詮釋。忽視潛在的剛需,或者悲觀地認為中國房地產市場剛需面臨枯竭的困境,都會陷入被動的局面。政府、房企和購房者應齊心協力,加快完善住房分配、金融財稅、社會保障等政策,通過循循誘導的方式,勢必能激發出壓抑的剛性需求。細水長流的需求釋放模式,恰能為未來住房市場增添穩定性。

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??衡量住房需求的一個重要指標就是庫存量。從國傢統計局的數據看,截至2014年12月底,全國商品住宅待售面積達40684萬平方米,同比增長25.6%。換而言之,若按100平方米一套住房的標準計算,全國將近400萬套現房正處於空缺和閑置的狀態。


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