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內容來自sina新聞

無施工許可預售許可 竟已 售出11棟房



  制圖/王斌 記者黃汝兮

  近日,市民劉先生撥打本報熱線96333反映,位於人民東路與和平路交叉口的爵世名邸,正在大肆宣傳其企業總部產品,而該項目"現在簽個聯建協議,就能 每平方米便宜6000餘元"。劉先生對這等"好事"心存疑慮。這是怎樣的銷售花招?聯建協議是否合法合規?對此,記者進行瞭調查。



爵世名邸項目工地仍是黃土一片,建築的基坑還未開挖。



制圖/王斌

  開發商:施工許可證預售許可證六月底出來

  26日上午,記者和劉先生以購房者的身份,前往爵世名邸營銷中心。一名銷售人員介紹道:"我們的項目二期是21棟企業總部,現在是以聯建的方式在做。" 在項目工地上,記者看到,這裡仍是黃土一片,建築的基坑還未開挖。銷售人員說,現在項目還沒有開始施工,也未獲得施工許可證和預售許可證。"我們的施工許 可證和預售許可證六月底可以出來,到時候再買就肯定不是這個價格瞭。"

  據瞭解,這21棟企業總部面積均在1200平方米以上,可作為辦公樓和南投埔里農地貸款商鋪使用。"面積最小的一棟,產權面積1201平方米,總價是1690萬元。"銷售人員提供的銷售資料上寫著:"截至本月,21棟企業總部已經售出11棟。"

  當記者問及如何"購買"時,銷售人員說,購房者需與項目開發商--長沙恒德置業有限公司簽訂"企業總部聯合建設協議書",並交納100萬元定金。協議上 寫明,在項目取得施工許可後,購房者(乙方)需再交納500萬元投資款。而項目取得預售許可證後,購房者(乙方)則再與開發商簽訂《商品房買賣合同》,一 次性交納房款,或交納首付並辦理貸款手續。市民劉先生發現,按這個協議,他在交納上百萬元定金之後,能獲得、看到的,還僅僅是張圖紙,項目的開發建設進 程,則完全掌握在開發商的手中。

 住建委:沒有預售許可,買房者不受法律保護

  爵世名邸這種預售方式是否合規?聯建協議是否合法?長沙市住建委相關負責人接受記者采訪時說,開發商取得預售許可證之前,公開進行銷售都是不合法的。 "買房隻有商品房銷售這一個方式,銷售商品房首先就要取得預售許可證。"長沙市住建委開發處相關負責人也進一步證實:消費者在項目沒有預售許可證的情況下 購買房屋,是不受法律保護的。

  爵世名邸所聲稱的"聯建"方式,又是否合法呢?住建委相關負責人表示,聯合開發建設是存在的,但與住房銷售不同。如果協議約定表明,項目並非聯建,而是變相收取定金,那同樣是屬於不合法的違規銷售行為。

  根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定,擅自預售商品房的,由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為,沒收違法所得,可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。

  律師:打"聯建"幌子賣房屬違規銷售

  天地人律師事務所律師代健表示,真正的聯建合同和爵世名邸開發商與購房者簽署的聯建合同並非一回事。代健說,聯建合同應該是企業或個人之間的合作開發合 同,在項目獲得銷售許可之後,簽署聯建合同的甲乙雙方在產品銷售過程中,應同為銷售方。而爵世名邸項目的開發商長沙恒德置業有限公司,與購房者所簽訂的聯 建合同,最終卻是達成聯建雙方間的房屋買賣關系。

  "這是打著'聯建'的幌子,在做違規銷售的事。"一旦在項目開發建設過程中,項目"爛尾",消費者手中或將僅剩一紙合約。就算法律判定開發商違約,開發商都可能無法退回購房者本金,更無法執行協議所約定的相關違約賠償。

  業內人士分析認為,在目前貸款收緊、資金緊張的背景下,開發商極有可能是資金實力不夠,以這樣的方式吸納資金。業內人士提醒消費者,此時更應提高警惕,提防資金風險。

  長沙方面,2014年4月,長沙二手房價格指數為1072.9點,較上月上升15.3點,環比上漲1.44%,漲幅較上月擴大瞭0.42個百分點。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-05-28/08444172307.shtml


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佛山前日樓市成交再創新高

 本報訊 (記者劉鵬飛)昨日是佛山樓市實施新政以來的第20天,記者收集佛山住建部門每日即時數據(未公佈高明的數據)發現,作為佛山樓市實施限購的第三個周末,上周末佛山樓市的成交量較其他兩個周末有所下跌,周日290套的成交量成新政實施以來的第二低值。不過這個趨勢在周一便迎來大逆轉,8月25日,佛山樓市再創新高,以成交量663套成為新政實施20天以來的最高值。

  佛山樓市成交量自8月15日達到一個高潮後,此後一段時間都處於不溫不火的狀態。不過這種狀態在本周一被打破。數據顯示,8月25日,佛山樓市成交量達663套,以超過8月15日5套的微弱優勢,成為樓市新政實施20天以來的最高值。而南海成交量更是在這一天到達瞭最高值,為369套。記者統計發現,這也是自8月15日來,南海的成交量再次達到300套。

  相比南海的情況,順德的波動情況較大。從8月17日的80套飆升到8月21日的205套,然後又降至8月24的96套,再到8月25日的196套給人以坐過山車的感覺。禪城的情況與順德有些類似,上周禪城日均成交量最高值為8月20日的82套,而在上周日,禪城的成交量猛然跌至到16套,這也刷新瞭自新政實施以來禪城成交量的最低值。至於三水成交相對淡定,成交狀況和之前的情況類似。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-27/08344404909.shtml

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財政部制定三類計劃 房地產稅力爭明年實施

??最快到2016年,擁有多套商品房的普通人,恐怕就要發愁手中的房產如何交稅瞭,此前這都隻是傳聞。

??而那些火電廠、化工企業、制藥公司,以及大多數煤礦、鐵礦的老板們,同樣要開始為生產過程中排出的污水、廢氣甚至噪音而“名正言順”地納稅。以往他們也交錢,不過名目是“排污費”。

??那些大傢夥們——來往於中國國境線上的大型船舶,它們從1952年就開始按噸位繳納的那些稅,明年可能由從海關總署當時制定的一紙暫行辦法,升級為全國人大通過的單行稅法。

??還有煙葉稅,作為2006年所有與農業相關的稅被取消後的唯一幸存者,屆時也將告別暫行條例,晉身入法。

??到2020年,或許現行18個稅種將變成20個,不過絕大部分稅種的名目、稅率、征收范圍將由正式法律規定。經濟觀察報獨傢獲悉,財政部已就財稅立法的問題提出安排,在考慮財稅改革進度和立法工作實際的基礎上,將立法項目分為瞭近期、中期和長期項目。

??其中,房地產稅、環境保護稅、煙葉稅、船舶噸稅等的立法,以及《稅收征管法》修訂、政府和企業合作(PPP,即Public-Private-Partner-ship)立法、《預算法》實施條例制定等,屬於近期項目。

??18個稅種

??地方財政部門人士對經濟觀察報表示,按照財政部的安排,近期項目是指立法條件成熟,已開房屋貸款人展調研和起草,力爭2016年前頒佈實施的項目。

??而增值稅、消費稅、資源稅、契稅、耕地占用稅、城市維護建設稅、印花稅、車輛購置稅等稅種的立法工作,屬於中期項目,此外,中期立法項目還包括《個人所得稅法》修訂、非稅收入管理條例的制定等。而與預算法處於同等地位的“政府間財政關系法”,屬於長期項目。“新開征的稅種,要先立法再開征,比如房地產稅法、環境保護稅法。而現有的如增值稅,會在營改增全面完成後,明年開始制定單行稅法。因此,2015年、2016年將是稅收立法的高峰期。”中國政法大學財稅法研究中心主任施正文對經濟觀察報表示。

??近期項目

??“立法是一個法律級次提升的問題,法律法規的級次由高到底,分別是全國人大通過的法律、國務院制定的行政法規、財政部和國傢稅務總局制定的部門規章,以及地方的人大或政府通過的地方性法規。”曾在財政部供職過的中稅網稅務師事務所總裁王冬生表示。

??中國現行的有效稅種為18個,但隻有3部實體稅收法律,即企業所得稅法、個人所得稅法、車船稅法。其他15個稅種“遊離”在全國人大的立法之外,包括增值稅、營業稅、消費稅在內的主要稅種,都是由國務院制定暫行條例開征。

??據瞭解,財政部安排的近期立法項目,涉及上述現行稅種的是煙葉稅和船舶噸稅,其他如房地產稅、環境保護稅都屬於新設稅種。

??經濟觀察報瞭解到,2014年房地產稅的立法工作已經由全國人大常委會預工委牽頭啟動。

??“房地產稅立法內容主要涉及幾個方面,即將各類房地產納入征稅范圍,制定科學有效的計稅依據,設定合理規范的房地產稅減免范圍,強化房地產稅征收的執法保障,最大限度保護納稅人利益,在確定適用稅率方面給予地方政府一定的自主權等。”上述財稅專傢表示。

??他認為,在房地產稅立法完成後,《城鎮土地使用稅暫行條例》和《房產稅暫行條例》應該會被廢止,房地產相關的契稅也會進行改革,土地增值稅會被逐步取消,相應的《土地增值稅暫行條例》也會被廢止。

??不過,王冬生對經濟觀察報表示,房地產稅和土增稅不是一回事,房地產稅是財產稅,在保有環節征收;土增稅是流轉稅,在流通環節征收。土地增值稅類似於對房地產征收的消費稅。因此,他認為,房地產業在實行營改增後,是否應該取消土地增值稅,值得研究,“對增值額超過一定幅度的征收土地增值稅,實際是發揮一種特殊調節作用”。

??新設稅種還有環境保護稅,即針對污水、廢氣、噪音和廢棄物等突出的“顯性污染”強制征收的稅種。據瞭解,目前稅法草案已由財政部牽頭、環保部和稅務總局參與起草完畢,條件成熟時,會由國務院依法向全國人大常委會提請審議。

??船舶噸稅和煙葉稅屬於已有稅種,分別由1952年海關總署的相關暫行辦法和2006年的相關暫行條例規定征收。除此之外,《稅收征管法》修訂、政府和企業合作法以及《預算法》實施條例也在近期立法計劃當中。

??“稅收征管法今年下半年上全國人大常委會審議的可能性比較大,但今年通過的可能性不大。”施政文對經濟觀察報說。

??現行大多數稅種的立法計劃,被歸入瞭中期項目,即根據財稅改革的總體安排,在具體改革措施平穩推進的基礎上,抓緊啟動立法工作,力爭2020年前頒佈實施的項目。不過施正文認為,到2020年,這些中、近期立法計劃全部變成實體稅收法律也不太可能,其中主要的幾個大稅種,比如增值稅、消費稅等可能仍在立法過程中。

??遠期項目

??上述近期和中期項目隻是一個開始,財政部還在進行長期立法項目的規劃。

??所謂長期項目,是指涉及財政體制整體框架,事關財政法律板橋機車借款免留車二胎年息制度體系完整性,需要進行長期、深入調查研究的項目。比如“政府間財政關系法”,與“預算法”一起被看做現代財政法律體系的兩大支柱之一,屬於財政基本法的重要組成部分。

??施正文告訴經濟觀察報,最近的《立法法》修正對稅收法定原則做出瞭新的更為明確的表述,包括政府間財政關系法在內的財政基本法立法,也開始受到主管部門的重視。

??經濟觀察報獨傢獲悉,2014年1月初,財政部預算司召集相關專傢開會,專門研究“中央與地方事權支出劃分”,兩天的會議中,專傢被分為四個組,經濟學兩個、法學一個、政治學一個,分別從不同角度對上述問題進行討論。“政府間財政關系法應該是預算法的再細化,預算法規定中央和地方實施分稅制,但中央和地方收入怎麼劃分,事權怎麼劃分,財政關系不夠規范化,中央看地方有錢,中央的錢給哪裡又太隨意。”中國社科院財經戰略研究院研究員楊志勇認為。

??財政部部長樓繼偉對此也早有認識。2014年他曾在人民日報發表文章認為,推進各級政府事權規范化、法律化,是推進國傢治理體系和治理能力現代化的必然選擇。

??按照財政部的安排,政府間財政關系法主要涉及中央和地方政府間財政關系劃分,國務院財政部門和地方各級財政部門的職責權限,財政收入和支出的形式,重要的財政收支制度、政府間轉移支付、財政決策、監督機制等。“政府間財政關系主要解決上下級責權的劃分問題,現在沒有明確的法律,連條例也沒有。在收入方面,中央和地方之間有規則,但是規則沒有上升到法律方面,特別是共享稅的劃分,基本是國務院一個文件就定瞭。”上海財經大學公共經濟管理學院稅收系主任朱為群表示。

??“全國人大非常支持財政基本法。”施正文對經濟觀察報說,財政基本法是財稅法律體系的核心,規定的是最根本的問題,是憲法性問題,為現代財政制度的建立提供法律基石。其中,預算法考慮的是財政裡面預算的問題。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-17/08285962012451561321187.shtml


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零售地產過熱預警

  中國零售物業的供應高峰,在2013年如期而至。

  近日,國際五大代理行之一的世邦魏理仕向中國房地產報記者獨傢提供瞭一份面向商業地產投資者的零售熱點和過去十年中國零售市場的調研報告。該份報告顯示,中國正迎來零售物業的井噴期,購物中心開發量創歷史最高,在建面積占全球一半以上,而成都、沈陽、重慶、武漢等二線城市的超速度發展,更是導致局部供應量過大,其背後蘊藏的風險尤讓人憂心。

  購物中心"大躍進"後遺癥初現

  "過去十年,中國的零售業態發展迅猛,但是由於電商的異軍突起以及人工等成本上升,2013年的中國零售物業正在面臨比以往更加嚴峻的挑戰。"6月上旬,國際五大代理行之一的世邦魏理仕的諸多研究部人士,在北京舉行瞭針對中國商業地產投資者的策略峰會。

  世邦魏理仕亞洲區商業服務部的執行董事史柏松,在接受中國房地產報獨傢專訪時表示,2013年中國的零售地產將迎來前所未有的供應高峰,預計到2013年年底中國一二線城市的零售物業新增供應將分別接近400萬、500萬平方米。到2014年,中國二線城市的零售物業年度新增供應量更將高達近800萬平方米。

  由購物中心"大躍進"所導致的二線城市的零售物業供應井噴期已經開始,這不能不讓人擔憂。世邦魏理仕針對中國零售物業市場的調查顯示,中國已經有七個城市位列全球十大最活躍購物中心開發榜單,包括成都、天津、沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州。中國部分二線城市購物中心如火如荼的建設速度已經超過瞭商業相對成熟的一線城市,供應壓力也遠高於一線城。

  中國購物中心



  開發占全球半數

  在這些購物中心建設集中的城市,增長速度需要更加合理。"在史柏松看來,由於中國商業和整體經濟有著強大的發展動力,未來兩到三年,在商業地產市場,消費者的表現能進一步為增長提供動力,但是增長速度要更加合理。同時"消費者和零售商將更加看重質量,而非數量,在我們參與的多項新開發項目中,開發商越來越註重建立一個優質的商業環境。"

  世邦魏理仕此前針對全球購物中心開發最為活躍的城市的研究顯示,全球目前在建購物中心面積排名前十位的城市中,七個城市都來自中國,其中成都以超過290萬平方米的在建面積位居第一,緊隨其後的是在建面積超過210萬平方米的天津,其後的沈陽、重慶、武漢、廣州和杭州將在未來三年各交付達100萬平方米以上的購物中心,分列第四至八名。

  目前,全球在建購物中心面積達3200萬平方米,同比增長15%,達歷史最高水平,這其中中國在建購物中心面積為1680萬平方米,占全球的一半以上。

  看似"繁盛"的數據實為中2胎房貸 2胎房貸試算國零售地產市場未來的隱憂。二線城市的零售物業市場發展速度超過相對成熟的一線城市,而面對挑剔的零售商,大量的市場供應就意味著更大的風險和更大的招商租賃壓力。

  國際連鎖零售商一般願意選擇具有成熟運營經驗的城市,或者已經在國際上有成熟運營的商業背景的零售物業項目",世邦魏理仕華北區商業服務部董事王君則指出,在零售物業潛在供應量巨大的二三線城市,隻有更優質的物業才會受到歡迎。

  世邦魏理仕對具民間二胎 民間二胎設定資料貸款全省皆可處理有代表性的20傢大型全球時尚業零售商在全世界208個城市中的分佈發展情況進行調查之後的統計數據顯示,北京和上海在零售商城市滲透水平上名列全球頭兩位。截至目前,已有376傢時尚業零售商門店進駐北京,336傢門店進駐上海。而這些全球時尚業零售商在成都、沈陽等中國二線城市的滲透率仍然較低。以北京零售門店數量為基準,成都僅有北京所有零售門店數量的35%,零售商在大連、蘇州、青島、西安、寧波等城市的滲透水平更低,均未超過30%。

  與此同時,二線城市的租金上漲幅度亦明顯慢於一線城市。基於過去十年中國零售市場的調研,相比於2003年,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市10年以來的零售物業租金水平接近翻倍,但二線城市的增長幅度僅為60%左右。

  二線城市風險最大

  在過去兩年間,中國商業地產特別是購物中心大規模上馬甚為引人矚目。多傢代理及研究機構的統計數據顯示,在電商崛起、各地購物中心爆發式發展的背景下,中國的零售物業已經開始面臨供過於求的風險。

  世聯地產此前針北京、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都七大城市的購物中心市場研究顯示,2013年這七大城市推出的購物中心增量將達到2034萬平方米,達到2012年開業量的2.9倍。

  其中,武漢、成都、重慶三個二線城市都至少推出300萬平方米規模的購物中心。

  數據顯示,成都預計推出的購物中心面積為430萬平方米,比目前成都已開始的所有購物中心規模增加83%。相比2013年預計零售額增加值,成都、重慶、武漢這三個二線城市的購物中心面積供應都顯得過大,購物中心集中開業所造成的風險系數也自然最高。

  未來5年,這七大城市的購物中心面積將至少翻一番,達到8700萬平方米,不僅武漢、重慶、成都將增加至少1.5倍,北京、上海的絕對值更是超過1400萬平方米。

  對於2013年這七大樣本城市購物中心供應放量原因,世聯地產商業部總經理宋春生分析認為,2009年後商業地產開發逆市崛起,2~4年的開發期將使得大量項目於2013年竣工開業;此外,一些原計劃2012年開業的項目由於宏觀經濟形勢不好,也推遲至2013年開業。

  值得關註的是,2013年這七大城市商業地產開業面積遠遠大於零售商開店速度以及國內零售消費額的增長,遂導致商業地產尤其是購物中心面臨空置率高企、租金下滑的困境,項目投資回報周期也被拉長至8~10年。2009年開始的商業地產開發熱潮,促使2013年出現瞭開業的高峰。

  在沈陽,金廊商圈近期要開的購物中心、綜合體非常多,不僅位置相鄰,項目的同質化情況也比較嚴重。"與世聯地產的擔憂相似,世邦魏理仕沈陽分公司董事總經理周業輝向記者提供的數據顯示,二線城市沈陽從去年就已出現購物中心井噴"後遺癥"。2012年第四季度,僅沈陽金廊、太原街、中街三大商圈現有的零售物業體量就高達338萬平方米,而到2015年,這三個區域還將有總計19個新購物中心、百貨項目入市,未來三年內的新增體量將達223萬平方米,三大商圈的未來總零售物業體量將達到561萬平方米。世邦魏理仕此前發佈的報告也顯示,在全球購物中心建設規模最大的5個城市中,沈陽位列第二。

  然而,沈陽的零售物業市場的種種反應已開始印證此前外界的擔憂。2012年第四季度,沈陽零售物業空置率上升至18.1% ,首層租金出現小幅下降,2013年未來整體市場的租金預期並不樂觀。

  中國購物中心產業資訊中心的數據顯示,2004年全國有購物中心877傢,預計2015年全國購物中心的數量將超過4000傢。而在世聯地產2012年年報中,對國內24傢主流開發商2013年發展策略的統計顯示,過半企業提到,今年以及未來將佈局商業地產或加大在該領域的投入。世聯地產方面認為,從開發商方面來看,國內零售商如茂業、金鷹等,鑒於租金上漲壓力以及零售擴張的需求,大力推動項目擴張;住宅開發商如萬科、保利、中海、佳兆業等,為規避住宅市場調控,則主動加大瞭商業配比,或者由於拿地要求被迫增加瞭商業數量;而商業地產開發商如萬達、凱德、華潤和陽光新業,近兩年的擴張速度更是明顯加快。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-17/09592253110.shtml

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房價漲不動瞭 4月樓市延續降溫態勢

  在經過一季度的"由夏入冬"後,中國樓市在4月份延續降溫的態勢,百城房價疲態初顯,上行缺乏動力。中國指數研究院1日發佈的數據顯示,4月份,中國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米11013元人民幣,環比上漲0.10%。

  這是2012年6月"負轉正"以來百城房價連續第23個月環比上漲,但漲幅較上月縮小0.28個百分點。從漲跌城市個數看,當月55個城市房價環比上漲,45個城市環比下跌。

  中國房地產學會副會長陳國強指出,與過去三四月份時常出現的樓市"小陽春"不同,今年這個時段樓市卻迎來一輪"倒春寒",市場趨冷。他指出,100個城市中,近半數城市的房價下跌主要由成交量的下滑帶動,而且今年這樣的降溫態勢恐怕還會持續。

  中原地產市場研究部統計數據顯示,4月截至27日,中國54個城市合計住宅簽約17.25萬套,環比3月下調6.1%。與2013年同期相比,下調幅度達到26%。中原地產首席分析師張大偉認為,在市場降溫、信貸收緊、自住房供應等多方因素的沖擊下,樓市供需雙方的市場預判出現轉向,購房者觀望情緒增多,而房企"讓利跑量"心理漸占上風。

  市場轉冷也影響房企土地購置。對於許多依賴土地財政的地方政府來說,土地市場的降溫將明顯影響地方政府的財政收入,這也為地方政府出臺"救市"政策提供動力。部分城市開始"松綁"樓市。其中南寧對區域內數個城市有限度放開限購,無錫、鄭州也對戶籍等政策進行微調。

  陳國強認為,這體現市場對政策有所松動的期待,未來料將有更多城市加入微調放松現行政策的行列。考慮到官方此前明確的分類調控原則,隻要不觸及底線,根據自身城市情況進行的微調或在官方容忍范圍之內。

  不過,他也指出,限購政策在許多二三線城市執行並不嚴格,略微放松對市場的刺激作用也相對有限。"目前最重要的是偏緊的信貸對於需求的抑制作用十分明顯"。

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/11344112028.shtml旱地變更建地任何問題免費諮詢土融建融彰化大城土融建融


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嘉義車貸利率二胎年息汾江河地塊將變 調整後二類居住用地占比超50%



  南都訊記者周曉南7月11日起,禪城區發展規劃和統計局,對禪城位於汾江河、佛山湧一宗7.17公頃的規劃修改的地塊進行批前公示,這一地塊原先功能以綠地和商住混合用地為主,規劃修改後將以居住功能為主。

  原規劃以綠地和商住混合用地為主

  根據公示信息,禪城區發展規劃和統計局與祖廟街道組織編制瞭《汾江河(佛山水道)沿線用地控制性詳細規劃及重點地段城市設計》FJC-10、FJC-11地塊修改。規劃區位於禪城區東北部,佛山水道、佛山湧、汾江河交匯處,總用地面積為7.17公頃。

  在調整前,這一地塊主要功能為商住混合用地和公共綠地及生產防護綠地,並無承擔純居住功能。而在調整後,這一地塊中的FJC-10-16、FJC-10-18、FJC-11-12、FJC-11-15這四宗細分地塊,均被調整為二類居住用地,占據這一地塊大半比例。此次規劃公示時間從7月11日起,為期30天。

  禪城多個項目規劃變臉

  在去年,同樣位於汾江河片區,禪城疊窖路附近的FJC-12-08地塊也進行瞭類似的調整。禪城區規劃部門的解釋稱,調整用地性質是適當提高開發強度,按照相關要求房屋二胎 房屋二胎借款銀行落實保障性住房建設,將有利於提高土地利用效率,符合集約用地的要求。

  記者采訪中也瞭解到,今年禪城區同時推進多個舊城改造項目。如蓮花-升平片區改造,在動遷工程中,回遷安置房等都在建設中,部分通過分配在普通新建商住項目中,而業界分析稱,此次規劃修編可以讓這一問題得到進一步緩解。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-19/08383362554.shtml


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房貸2胎任何問題免費諮詢交行報告稱小康傢庭投資不動產意願大幅下降

  交通銀行金融研究中心3日在上海發佈的最新一期《交銀中國財富景氣指數報告》顯示,中國小康傢庭不動產投資意願大幅降低。

  該報告基於今年3月對中國1910個小康傢庭的調研數據得出。

  在中國房地產市場量價齊漲的背景下,今年2月國務院部署瞭新一輪房地產調控政策"國五條"。調查數據表明,新一輪調控政策顯著改變瞭中國小康傢庭對不動產的投資意願。

  調研顯示,中國小康傢庭"當前的不動產投資意願"結束瞭從去年四季度開始的持續上漲態勢,本期大幅降低至100的臨界點(指數區間由0至200),相比上期跌幅達11點。特別是"未來不動產的投資意願"更是比上期顯著降低瞭16點。

  值得註意的是,"國五條"對剛需和投資投機性需求產生的影響大小不同。從本期調研來看,持有1套住房的小康傢庭當前的不動產投資意願與上期相比 幾乎無明顯差別,但持有2套及3套以上住房的小康傢庭當前不動產投資意願顯著減少,特別是持有住房在3套以上的傢庭,當前不動產投資意願減少幅度達12 點。

  此外,近期關於"國五條"倒逼形成"恐慌性購房"的相關報道,造成小康傢庭對房價的預期也發生瞭變化,多數受訪傢庭認為,隨著後續各地調控細則的出臺,投資和投機性購房需求都將受到進一步的打壓。

  交行金研中心高級宏觀分析師唐建偉對中新社記者分析說,中國房價近十年的上漲得益於人口結構的調整和城鎮化建設,但中國的人口紅利即將結束,老 齡化社會的到來或致房地產的需求下降,中國的城鎮化建設則仍會持續並支撐房地產市場,未來上述兩個影響中國房地產走勢的因素哪個將起主導作用尚難判斷。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-05/08452061318.shtml

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全長40.38公裡 大連202路延伸線五一有望試運營

  近日,市交通局以民生工程為重點狠抓工作落實,多策並舉加快202路軌道延伸項目工程建設步伐,全力爭取今甲種建地 容積率貸款全省皆可處理年"五一"投入載客試運營。

  首先是搶抓工期早復工。項目部及時召開復工專題會議,佈置年度施工任務,提出工作要求,2月10日起就組織施工隊伍復工;二是搶抓冬季施工,變冬閑為冬忙。采取加熱保溫措施,全力推進設備間裝修施工,春節等節日期間不休息,堅持深入工地,保障各項施工全面展開;三是協調解決相關難點。如動遷收尾、資金供應、部分地段土地證辦理等問題,項目部利用兩節期間及施工間歇階段積極協調解決。

  202路軌道延伸項目工程線路全長40.38公裡,車站8座,控制中心1座,車輛段1座,配置運營列車10列,工程總投資45.68億元。截至目前,工程已完成工程投資36.2億元。項目部將抓緊工程驗收和運營前各項準備工作,積極推進動遷收尾和沿線環境整治。

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-27/08512706419.shtml

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除夕夜至元宵節 青島天後宮廟會將上演民俗文化

??為豐富春節期間島城市民的文化二胎房貸利率最低的銀行利率多少免費諮詢試算生活,青島天後宮將於2月18日(除夕夜)至3月5日(元宵夜)期間,舉辦“吉羊迎春”——2015年青島天後宮第十六屆 “新正民化文化廟會”系列活動。活動包括除夕夜撞鐘祈福儀式、民間手工技藝展演、地方戲曲演出、古燈精品陳列展、元宵賞燈晚會等。

??青島“新正民俗文化廟會”是青島春節期間的第一大廟會,延續至今已有500多年歷史。2006年該廟會被列為省級非物質文化遺產保護項目,並正式定名為“青島天後宮新正民俗文化廟會”。今年的廟會將包括:2月18日23:30除夕夜撞鐘祈福儀式、0:18-00:38的新年民間文藝演出;、民間手工技藝展演(正月初一至初七);燈謎競猜(正月初一至初七);地方戲曲演出(正月初一至初七9:00至11:30);古燈等精品陳列展;正月十五元宵賞燈晚會(正月十五)等。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-02-16/07005972686858164169753.shtml

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重慶正努力建設全國頁巖氣開發利用示范區



??12月1日,國務院發展研究中心調研組來渝調研國傢天然氣發展戰略。重慶市市長黃奇帆,國務院發展研究中心原黨組書記、副主任陳清泰出席調研座談會。

??黃奇帆介紹,近年來,中石油、中石化加大在渝天然氣勘探開發力度,天然氣探明儲量穩步增長。同時,重慶高度重視頁巖氣勘探開發利用,正在努力建設全國頁巖氣開發利用示范區。特別是中石化在涪陵探明全國首個千億方級整裝頁巖氣田,產能建設取得重大突破,實現規模化商業開發,預計今年底將建成年產能25億方,2015年底將建成年產能50億方。

??陳清泰表示,應將頁巖氣勘探開發上升為國傢戰略,形成政府主導,中央與地方、企業與地方合力推進的格局。當前很重要的是要總結重慶等地在頁巖氣勘探開發上的成功案例,為大規模開發利用打好基礎。


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汽車貸款保人萬科借徽商銀行佈局地產金融



【長沙樓市11月開盤預告】

  徽商銀行香港上市在即。房地產巨頭萬科日前斥資4億多美元參與認購徽商銀行H股,一石激起千層浪。目前,地產商僅靠自身業務增值,發展路徑越來越窄,因此,已有多傢大型房企在謀求房地產金融化的佈局,並以金融為紐帶進行轉型,由此獲得更多利潤,萬科也不例外。

  不過,有知情人士透露,對於萬科而言,銀行隻是一個平臺,佈局金融的最終目的是盤活手頭上的以商鋪為主的商業地產,不過,入股徽商銀行是否能如萬科所願還有待觀望。

  突破 萬科參股徽商銀行謀求轉變

  



萬科參股徽商銀行謀求轉變


  趙乃育 繪

  在國際配售期間,徽商銀行獲得瞭3倍認購,包括萬科、周大福、江蘇匯金及Peaceland等共有6名基石投資者參與,認購金額達45.1億元,約相當於集資額的一半。其中,地產巨頭萬科的出手,讓業內揣測紛紛。

  萬科前不久發佈公告稱,預計公司旗下子公司認購徽商銀行H股股份數不超過88398.6萬股,金額達4.19億美元,交易完成後萬科將持有徽商銀行近8%的股權,成為最大單一大股東。

  對於首次大手筆投資房地產以外的領域,且首次大規模認購新股,萬科董秘譚華傑公開表示,"認購徽商銀行的投資規模不大,但可望發揮協同效應,幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區金融服務,提升公司在全面居住服務方面的競爭力。"

  直觀來看,萬科借入股徽商銀行鞏固融資渠道便利的優勢。與此同時,目前萬科有包括建材供應商及承包商在內的約8000傢合作企業,其中5000傢為中小型企業,今後,徽商銀行也能夠為這些合作的小企業提供更為便捷的融資通道,且可降低成本,這客觀上也有利於萬科在與這些企業談合作時,降低采購方面的資金成本。

  此外,有分析人士認為,萬科自身貸款融資並不十分困難,隻不過,目前的地產商僅靠自身業務增值,發展路徑越來越窄,接下來萬科很可能將謀求地產業金融化,並以金融為紐帶進行轉型,由此獲得更多利潤。

  實際上,萬科管理層早有建立一個金融平臺的打算。萬科集團總裁鬱亮曾表示,"中國房產市場已經進入'下半場',告別暴利時代。當遊戲規則發生瞭變化,建地貸款桃園復興建地貸款房地產企業都必須重新檢視自己存在的方式和策略,萬科將從產品供應商轉型城市配套服務商的新定位。"萬科入股商業銀行,一方面是為其管理的社區提供金融服務,另一方面則是通過這一金融平臺向其他產業延伸,實現與自身可控的金融平臺的良性對接。

  對徽商銀行而言,該行的房地產行業信貸投放政策與大多數銀行無異,都是以"控風險"、"有保有壓"為主基調,但在徽商銀行高層看來,萬科作為優質的地產商,參股後雙方都能借助城鎮化的發展和中部地區經濟崛起的背景開展業務合作。

  "目前,房地產行業投資依然是帶動我國經濟增長的重要力量,因此,大多數銀行的房地產貸款占比都不低,萬科介入後,其合作的上千傢企業都有可能給徽商銀行帶來融資或其他方面的業務,徽商銀行能夠在地產供應鏈中尋找業務擴張的機會。"一位銀行業分析人士對《經濟參考報》記者說。

  壓力 倒逼資產證券化盤活商業地產

  目前,房地產金融化已是業內共識。房地產行業在經過瞭五六年高利潤增長之後,隨著價格泡沫的集聚,不少大型房企早已開始在金融領域佈局,包括保利、泛海、綠地等在內的房企,已先於萬科入股瞭商業銀行。

  業內普遍認為,房地產行業的融資正在越來越多地由間接融資向直接融資轉變,銀行貸款不再是唯一的主要融資渠道,但銀行仍然是不可或缺的重要金融平臺,房企需要把握時機占領在金融領域佈局的窗口和資源。

  隨著銀行資產證券化二次試點的臨近,外加啟動房地產信托投資基金呼聲四起,業內猜想,對於萬科而言,從銀行起步,未來不排除在基金、證券等領域都有所滲透。

  一位接近萬科的知情人士對《經濟參考報》記者透露,在金融佈局方面,萬科打算借鑒香港房地產市場的做法,未來試圖撬開房地產信托投資基金這一渠道,推動房地產資產證券化,以盤活名下以商鋪為主的商業地產等固定資產。"賣房子隻是一錘子買賣,如何將手裡買房的客戶資源、供應商資源等充分利用,升華品牌和再次掘金,也許是眼下房企巨頭正在思考和實踐的事情。"該人士分析稱。

  早在2005年11月,香港房屋委員會分拆出售名下180個商場和停車場成立瞭領匯房地產投資信托基金,在香港聯交所主板上市,以19億港元基金單位,籌資200億港元之巨。萬科副總裁毛大慶指出,"香港的領匯模式,將社會服務、基礎配套、群眾滿意度、生活幸福指數最終過渡到金融產品,是非常好的啟發。領匯基金並非涵蓋大體量的房地產綜合體,而是一堆社區小商鋪,打包這些社區商業資產並上市,開創瞭成功的社區商業盈利模式,這是萬科商業的追求目標,也是萬科目前主推的商業形態。"

  "萬科的地產項目非常多,而其中商業儲備用地就高達700萬平方米。並且,這些商業商鋪大多是萬科自己持有。然而,萬科非常清楚地認識到,單一房地產業態發展黃金期即將過去,如果這些資產最終打包上市,可以形成相當可觀的利潤,而這些也屬於房地產的優質資產。"上述知情人士表示。

  挑戰 徽商銀行政府控股地位或難撼動

  不過,徽商銀行作為一傢城商行,金融牌照並不齊全,未來是否能如願作為萬科進軍金融領域的"跳板",業內普遍持觀望態度。

  回顧徽商銀行的"成長史",2005年,在時任安徽銀監局局長楊傢才的一手支持下,安徽境內6傢城市商業銀行和7傢城市信用社整合成為"徽商銀行",開創瞭中國城商行和城信社聯合重組的"徽商模式"。不過,在8年的發展期間,徽商銀行並沒有淡化地方政府股權,反而強化瞭地方政府的控股地位。

  公開資料顯示,2006年,徽商銀行國有股占比為48%,到2012年末,這一數字已上升至62%。在徽商銀行前十大股東名單中,安徽省能源集團有限公司、安徽省信用擔保集團有限公司、安徽國元控股有限責任公司、安徽省高速公路控股集團有限公司四傢省屬國企雄踞前四位,分別持有該行9.99%、9.81%、8.42%和6.12%的股權。

  日前,徽商銀行H股發行價敲定為3.53港元/股,按發行26.1億股新股計算,徽商銀行H股上市後,目前持股第一的安徽省能源集團的持股比例將被攤薄至7.57%,因此,萬科的持股比例有望超過安徽省能源集團,成為徽商銀行最大股東。不過,有業內分析人士猜測,根據以往經驗,一旦地方政府仍想擁有控股權,那麼,不排除這些排名靠前的大股東會通過簽署一份有關共同持股的一致行動人協議,以保證政府控股地位。

  業內普遍判斷,中資銀行估值水平處於低位,H股上市後短期內恐怕也很難獲得投資者廣泛認可,股價在很長一段時間內都不會太高。"徽商銀行的隱患也是地方融資平臺債務問題。隨著境內銀行利潤增速放緩和未來面臨利率市場化的沖擊,銀行利差還將繼續縮窄,並面臨不良率上升和轉型的壓力。"德勤會計師事務所一位分析人士對《經濟參考報》記者表示。

  "作為徽商銀行H股的基石投資者,前期基本很難估計其增值空間,但如果基於長遠佈局的話,面對徽商銀行長久以來的政府控股背景,萬科能否順利實現自身的金融佈局,也很難說。不過,基於徽商銀行政府融資平臺的背景,借城鎮化背景,萬科在前期可能會與徽商銀行開展一些合作。"申銀萬國一位銀行行業分析師對《經濟參考報》記者說。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/16173714336.shtml


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信貸條件寬鬆二胎年息金融機構加強房貸風控 房企融資內外受困陷錢荒窘境

??1月房企海外融資規模銳減七成 國內金融機構加強房貸風控

??房企融資內外受困陷“錢荒”窘境

??受佳兆業債務違約事件及人民幣貶值影響,國內房企當前普遍出現融資難的現象,融資成本明顯上漲。

??4日,中原地產研究部發佈的最新統計數據顯示,截至目前,中國房企海外融資明顯銳減,1月在海外資本市場有融資動作的企代辦貸款委託書二胎年息業僅有7傢,合計融資額度為158億元人民幣。相比2014年1月的21傢企業600億元額度的海外融資規模,今年1月房企海外融資額大幅銳減,幅度達到瞭73%。

??“根據以往的經驗,房企往往會選擇在1月進行海外大規模融資,這樣可以增加一年的資金寬裕程度,有利企業的資金安全。”中原地產首席分析師張大偉說,但2015年以來,國內房企由於受到佳兆業債務違約事件,以及人民幣貶值影響,出現瞭融資難的現象,而且融資成本也明顯上漲。海外融資難度增加,將會加劇房企的資金壓力,對2015年國內房地產市場將有比較大的影響。

??“預期在2015年春節之後,房企海外‘融資難’的現象將繼續加劇。”張大偉表示,美聯儲可能加息、人民幣貶值對中國房地產市場影響偏負面。美元走強後,熱錢將流出中國市場,這會加劇房地產企業“錢荒”窘境,如果人民幣貶值形成趨勢,房地產市場將面臨頹勢。

??同策咨詢研究部總監張宏偉也認為,從今年年初的樓市基本面看,並未延續去年年底的“翹尾行情”。“新的一年,樓市重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常供需狀態,此時對於大多數大中城市而言,仍然面臨較大的去庫存壓力,樓市基本面並沒有實質性改變,整體市場仍然有去庫存的壓力。”他說。

??張宏偉表示,對於銀行等金融機構來說,2014年以來的“惜貸”常態化也不會因為樓市短期“翹尾行情”而改變。銀行等金融機構很可能將繼續強化對於樓市的風險控制,防止壞賬發生。

??“從2015年上半年銀行信貸大背景來看,即使央行降息也不會改變銀行繼續‘惜貸’的行為,部分金融機構為瞭控制樓市投資風險,已經開始對中小企業‘停貸’‘鎖房’。”張宏偉認為,進入2015年,政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。記者 高偉 北京報道

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-05/08115968893548769358325.shtml


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華潤置地訂立77.5億港元貸款融資協議青年優惠貸款利率二胎年息

  華潤置地有限公司8月19日宣佈,其作為借款人,就總計77.5億港元的定期貸款融資與多傢銀行土地貸款南投竹山土地貸款訂立貸款融資協議。

  公告指,該貸款融資分別為三年和五年兩個年期,貸款融資到期日為各種組成部分下首個提款日期起計三年和五年。

  於本公告日期,華潤集團擁有華潤置地已發行股本中約67.99%權益。

  另於8月16日,深圳前海第三宗地塊正式出讓,最終由華潤置地出價109億元成功競得,溢價達62.2%。109億元也再次刷新卓越7月16日創造的深圳總價地王紀錄。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-20/09063457232.shtml


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房企銀行間發債鐵閘有望松動釋放間接救市信號

  房地產企業銀行間發債的"鐵閘"有所松動。

  近日,中國銀行間市場交易商協會向部分會員單位下發《債務融資工具註冊發行工作手冊》(下稱"手冊"),其中對涉及房地產業務的企業發行債務融資工具提出明確要求。

  根據主承銷商工作會議確定的自律公約,交易商協會表示"不支持房地產企業及最近一年經審計的房地產業務收入達到一定比重的企業註冊發行債務融資工具的申請"。

  協會亦透露,"目前正在積極研究支持承擔普通商品住房建設的企業註冊發行債務融資工具的具體措施"。這意味著房地產企業發債細則或將正式得到明確,符合條件的房地產企業將有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

  同時,協會亦對債務融資工具支持保障房建設的工作機制進行瞭梳理,明確瞭發債工作機制、發行主體及償債機制等相關問題。

  "針對於何種企業何種行業發債,已經成為宏觀調控方式之一。主管機構應針對不同行業的企業發債予以差異化政策。"一位天津地區企業人士稱。

  發債渠道有望放開?

  據接近交易商協會的人士介紹,此前交易商協會原則上對房地產企業在銀行間債市發債融資進行一定限制主要基於2009年以來的宏觀調控需要。

  彼時,國務院及相關部門陸續出臺一系列房地產宏觀調控政策。伴隨政策落地的是,發改委主管的企業債也對房地產融資進行瞭限制,表示公開發行企業債券籌集資金不得用於房地產買賣、股票買賣和期貨交易等風險性投資。

  一位國有大行發債部門人士稱,從房地產調控伊始,以前房地產企業發公司債還有反復,但銀行間的非金融企業債務融資工具和企業債一貫不太支持。

  在多位市場人士看來,影子銀行的擴張亦與房地產企業融資渠道不暢有一定關系,但並不是主因。"主要還是房地產融資的正門,即貸款和債券,被堵死瞭。"上述發債部門人士說。而即使在銀信合作尚未積聚風險的2010年,銀監會就曾對房地產信托進行過窗口永和房屋土地貸款指導,以警示潛在風險。

  此後,內地房地產企業主要通過海外發債及委托貸款、類證券化等方式進行融資。"之前恒大資金鏈出現問題,二三線城市商品房庫存較多,後來在香港發行瞭類永續債,其實就是以委托貸款的方式融資。資產負債表記入權益,沒有增加負債率。"上述券商人士稱。

  不過,上述幾種融資方式共同的不利之處在於付息成本較高,且信息披露不完善,難以被納入監管。同時,也在一定程度上推升瞭房地產企業的資金鏈壓力。

  瑞銀證券中國首席經濟學傢汪濤日前預計,有15%的概率出現"房地產活動下滑,拖累2015年GDP增速大幅下降至5%"的情況。她表示,由於房價低迷、反腐及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起,支撐投資性需求的諸多因素正在消退。

  但同時,國務院在相關政策文件中,也多次提出支持普通商品房建設的要求。因此,亦有多位業內資深人士呼籲,應該適度為房地產企業融資"開正門",才能"堵住邪門"。交易商協會對於"正在研究承擔普通商品住房建設的企業註冊發行債務融資工具"的表態,無疑對房地產行業放開其在正規渠道的融資是利好。

  有投資機構人士預計,一旦放開,房地產企業融資利率將比照地方融資平臺,甚至更高,部分愛好高收益品種的私募機構可以將其作為資產配置組合之一。但同時,需警惕其後續償債能力及信用風險暴露。亦有銀行資深人士提醒,一旦放開將意味著對房地產行業的間接救市,政策信號明顯,需監管層對其進行更為審慎的決策。

  保障房發債有望"備案發行"

  盡管房地產企業發債融資能否放開尚待細則,但多部委近來對保障房融資的態度已經轉為"明確支持"與"積極推進"。

  上述交易商協會發佈手冊亦對債務融資工具支持保障房建設的工作機制進行瞭明確,如計劃發行的地區,應通過省級人民政府向央行[微博]總行報送相關函件,明確發債規模和發債主體,交易商協會根據央行指導和工作部署,對其註冊發行進行市場化管理。

  而在募集資金使用上,協會要求,該資金專項用於保障房建設,不得用作資本金且不得挪作他用,將實行專戶管理。協會要求發行人應設定資金監管行和監管賬戶,並簽訂資金監管協議。

  對募投項目條件的規定,"首先需要使募投保障性住房項目納入國傢保障性安居工程協調小組與各省級政府簽訂的保障性安居工程目標責任書,將棚改區改造項目納入當地棚戶區改造規劃。"上述接近交易商協會的人士說。

  其次,募投項目需合法合規立項、環評、"四證"不齊的,需由當地主管部門出具說明文件,解釋辦理進度及預計辦結時間。同時,募投項目資本金需足額到位。

 &洲子洋重劃區建案任何問題免費諮詢emsp;"發行主體可自主選擇公開發行或定向發行方式。但采用'統籌'發債模式的,建議仍在定向發行框架下進行。"上述人士說,但同時需按規定進行信息披露。

  上述"統籌發債模式"即根據央行相關文件要求,各省級行政單位指定一傢省級保障房建設融資平臺公司,該公司可采用"統籌"模式註冊發行保障房定向工具,資金募集後再通過委托貸款轉給合並報表范圍外、同一區域內承擔保障房建設任務的企業使用,並通過簽訂資金監管協議確保專款專用。

  手冊還明確要求,對定向發行保障房債務融資工具繼續實行"一次註冊、一次發行"。而對公開發行保障房債務融資工具可以"一次註冊、分次發行",或者在既有註冊餘額項下直接采取"備案發行"。

  與此同時,協會還在醞釀推出項目收益票據。目前,首單項目收益票據已上報交易商協會審批,不日或將正式發行,消息人士透露本周內將出臺項目收益票據發債指引。

  "5月的主承銷商會議上相關領導已表示在項目收益票據創新初期,將選擇規模較大、收益較穩定、長期合同關系較清楚的項目進行試點,棚戶區改造等即在首選范圍內。"一位主承銷商人士表示。

  發改委亦在大力推進棚戶區改造"債貸組合"試點,並計劃讓國傢開發銀行將試點擴大到全國多個省市,同時亦在研究推出與保障房建設相關的項目收益債。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-25/08062790967.shtml

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多傢房企聯姻航空公司 爭食空港地產 蛋糕

  空港經濟區由於擁有強大的產業聚合能力,吸引眾多房企搶灘。據瞭解,目前已有綠地、首地、華夏幸福基業、魯能等多傢房企涉足空港地產,進行產業園區或綜合性商業開發。業內表示,空港地產有著較好前景,但對於企業的資金實力有著較高要求,同時項目運營需要區域內強勢的產業支撐。

  房企聯姻航空公司

  1月16日,綠地集團與南方航空集團就空港經濟發展及現代服務業綜合體開發等方面達成戰略合作。

  此次,綠地與南航將開展存量土地合作開發,配合城市產業升級,加強空港基地產業配套建設。據透露,雙方已將東北區域定為首期合作區域,並將沈陽桃仙機場空港新城項目、哈爾濱太平機場產城融合項目等作為首批合作項目。

  這已經不是綠地第一次與航空公司聯手。早在去年8月,綠地與東航集團簽署戰略合作協議,除綜合土地開發外,雙方還將在20多個省會城市的機場附近投資城市綜合體項目。

  "在進行空港地產項目開發時,房企多選擇與航空企業聯手。對於航空企業來說,本身擁有物流等方面的諸多優勢,再加上房企的開發經驗,可謂強強聯合。房企與航空公司聯手在機場附近開發的空港園區,因稅收等方面的政策優惠也獨具優勢。"盈石集團研究中心總經理張平分析。

  "房企+航空公司"這種合作模式並不少見。去年11月,華夏幸福基業曾宣佈與中國聯合航空有限公司聯手,在河北省推進臨空經濟區建設,規劃打造占地總面積約15平方公裡的商業住宅區。

  加速佈局空港經濟區

  首都機場集團下屬公司首地集團,從去年至今也在加速佈局臨空地產,目前已在重慶等地空港經濟區增倉土地。首都機場地產集團有限公司運營總監徐漢文曾表示,未來首地集團將依托首都機場的優勢,將臨空產業佈局至全國各大城市。正是出於公司戰略轉型的需要,公司將首地大峽谷出售給凱德商用。

  北京新機場的規劃建設更是加速瞭房企進一步佈局。目前,包括萬科、遠洋、龍湖、金地、鴻坤、富力等房企,都已經佈局北京新機場周邊。

  張平表示,機場附近的產業園區等項目依托機場的航線支撐,設計規模大,定位清晰,對於計劃進駐的企業來說吸引力較大。項目後期銷售、自持均有較強的市場支撐。"但這類項目多是分階段開發,每階段推出的產品需要針對客戶需求精準確定。"但同時,有業內人士認為,目前全國有超過50個城市規劃空港經濟區。其中很多城市實際上並沒有充足產業支撐空港經濟區發展,反而為房企變相圈地提供機會。因此,企業進駐空港地產前要對區域的經濟活力程度有充分瞭解,避免盲目跟風。

 &土城房屋二胎emsp;新京報記者 方王洋

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-07/07202599036.shtml

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推進集體土地確權 為不動產登記奠定基礎

  國土資源部近日下發通知,要求采取切實有效措施,進一步加快農村地籍調查,全面推進集體土地確權登記發證工作。

  通知指出,農村地籍調查是土地管理中打基礎、利長遠的工作,是實現土地精細化管理,促進城鄉地政統一管理的重要保障,是維護廣大農民土地合法權益,促進社會和諧穩定的重要支撐。各地要充分認識這項工作的重要意義,通過組織開展農村地籍調查,全面掌握農村范圍內每一宗土地的利用類型、數量、分佈及權屬、界址等產權狀況,為當前開展的集體土地確權登記發證工作提供基礎支撐,同時為下一步不動產統一登記奠定堅實基礎。

  通知明確,各地要嚴格依據《地籍調查規程》,按照"統籌謀劃,科學組織;需求帶動,服務推動;立足基礎,節約高效;息紛止爭,維權維穩"的總體指導原則,堅持政府主導,建立穩定的長效投入機制,調動各方積極性,加快推進本地區農村地籍調查的各項調查工作。同時要充分結合農村集體土地確權登記發證工作的總體部署和要求,在已基本完成集體土地所有權登記發證工作的基礎上,繼續做好調查成果的整理完善工作,盡快組織開展農村集體建設用地調查和宅基地調查,全力保證農村集體土地確權登記發證工作順利進行。

  為確保農村地籍調查成果質量,通知要求:一是因地制宜加快農村地籍調查工作。有條件地區盡可能采用高精度的調查標準和調查方法實測界址點坐標並計算宗地面積,制作大比例尺地籍圖;條件不具備的地區,界址點的測量可采用圖解法,實地丈量界址邊長及界址點與鄰近地物的相關距離或條件距離,確保相鄰關系的準確。

  二是嚴格規范開展農村地籍調查工作。各地應以"權屬合法、界址清楚、面積準確"為原則,查清每一宗土地的權屬、界址、面積和用途(地類)等,建立完備的地籍調查數據庫。地籍調查工作中,各地要積極探索新技術、新方法的應用,並做好與現有調查資料的充分銜接。

  三是加強農村地籍調查土融台南官田土融成果的信息化。各地要在第二次全國土地調查成果的基礎上,以年度土地變更調查數據庫為平臺,開展農村集體土地所有權調查成果的上2胎房貸利息圖入庫工作,補充完善農村集體建設用地調查和宅基地調查成果,建立農村地籍調查數據庫,更新土地變更調查數據庫中權屬、界址、面積等地籍信息。同時,建立農村地籍調查成果動態更新長效機制,以土地登記為切入點,動態更新農村地籍調查成果資料,保持調查成果的現勢性。

  四是積極探索農村地籍調查成果的應用,切實為國土資源精細化管理提供支撐和保障。農村宅基地地籍調查成果要充分應用於宅基地審批、城鄉建設用地增減掛鉤、農村土地整治等工作中,農村集體建設用地調查成果要與年度土地變更調查、土地執法等工作相結合,做到相互印證,相互支撐。

  >>點擊報名:9月7日京秦唐三地聯動北京大型看房團



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-06/17082406951.shtml

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內容來自sina新聞

松貸落地貸清不認房超預期 市場將進較長盤整期

  9月30日,首套房認定標準松綁的"靴子"終於落地。

  央行在其網站發佈的《中國人民銀二胎房貸利率貸款全省皆可處理行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)稱,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

  民生銀行金融市場部首席分析師李志強向《第一財經日報》稱,這是對房貸更進一步的放松,央行給的指導意見已恢復到最寬松的時候,房限已定得很低。

  土城二胎借款貸款利率下限為基準利率0.7倍

  近年來,為抑制房價過度上漲,有關方面推出瞭一系列控制需求的舉措。2014年初,個人住房貸款存在審批較嚴、發放速度較慢、按揭利率提升較多等問題,也在一定程度上制約瞭需求釋放,而改善型住房需求受到政策抑制則更為明顯。

  "一方面,國傢規定傢庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款,同時貸款利率不得低於基準利率的1.1倍,使得改善型需求的購房能力大大降低。"交通銀行首席經濟學傢連平向《第一財經日報》記者表示,另一方面,之前"認房又認貸"的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況也被認定為購買二套房,"新房置換舊房"的改善型需求易被誤傷。

  "今年以來,房地產市場發生瞭較大變化,供求關系相對去年出現瞭逆轉,房屋庫存高企與需求釋放不足的現象並存。"連平稱,《通知》明確瞭房貸口徑的放松,"擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的,就可以按照首套房標準申請貸款。"

  連平認為,此項"貸清不認房"新政超乎市場預期。此前近4年時間裡,居民傢庭首套房認定執行"認房又認貸"的標準,不符合實際市場需求情況,甚至有貸款歷史而名下無房的換房需求也被認定為二套房。

  利率方面,央行上述《通知》稱,對於貸款購買首套普通自住房的傢庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

  連平解讀稱,首付比例與此前相比無變化,而強調利率七折的下限則力度較大。年初貸款額度受限、銀行"以價補量",按揭貸款利率提升較多;年中多數城市房貸利率高點已過,各傢銀行普遍下調按揭定價,但利率大多仍以基準及上浮為主。在去年信貸環境相對寬松的階段,房貸利率下限也多以基準利率0.85倍為主,此次對於下限七折的規定有利於促進銀行房貸利率進一步走低,從而有助於降低剛需購房成本。

  實際上,除瞭《通知》之外,各地的地產政策也在加速調整,最具代表性的是北京對普通住宅價格標準的調整。

  "這一政策的影響不亞於限貸松動,不單是因為可以減少稅費負擔,更重要的是降低瞭對首付款的要求。"民生證券研究院執行院長、首席宏觀研究員管清友[微博]稱,過去普宅標準偏低,大部分房產按照市場價都會被稱"豪宅",所以交易中絕大部分人會把成交價人為做低,省稅費的同時卻增加瞭首付款的要求。

 房地產市場企穩的催化劑?

  《通知》鼓勵銀行通過發行MBS和專項金融債籌資,用於支持首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。管清友認為,該措施可能成為短期內房地產市場企穩的催化劑。

  管清友稱,過去銀行綜合負債成本高,做按揭貸款意願不足。通過發行長期限專項金融債和MBS,可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本,增加銀行按揭貸款配置動力,房貸利率或逐步從高點回落。

  亦有分析師認為本次政策效果還須看銀行執行情況及其他配套政策。

  "從目前房地產情況來看,影響還是非常有限的。"李志強分析,據《通知》所述,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

  "從銀行角度來講,央行雖然有指導意見,'認貸不認房'是說隻要貸款還清就可以,但買房風險還是要考慮未來房地產價格波動。"李志強認為,銀行在具體操作上會更謹慎,央行的指導意見到瞭銀行具體執行有靈活空間。

  管清友亦稱,值得註意的是,利率7折下限的影響並不像市場想象的那麼大,因為自由定價體系下,房貸利率觸及下限的可能性不大。

  李志強說:"企業的收入在下降,居民的收入增速也在放慢。如果後續沒有對整體經濟更大力度的刺激,讓整個經濟有明顯提升,僅僅依靠房貸提振經濟不會有太大效果。"

  房地產市場將進較長"盤整期"

  市場認為,短期限貸松動的作用難以體現,甚至會加劇觀望情緒,惡化銷量。管清友稱,房貸新政公佈後,10月1~5日的地產銷量沒有明顯改觀,同比跌幅甚至有所擴大。除去年基數高外,主要是因為新政細則尚未出臺,購房者普遍選擇觀望,等待銀行的具體優惠措施。

  管清友認為,中期來看,限貸松動的影響可能要大於限購松動。而從長期來看,政策從過緊回歸常態之後,非常規的大規模刺激政策不會再現。在人口老齡化、利率市場化、全球流動性緊縮、房產稅及不動產登記制度等向下壓力,以及城鎮化、資產增值要求等向上動力的交互作用之下,中國房地產市場將進入較長時間的"盤整期"。

  連平亦向本報記者表示,為配合《通知》政策效果,應落實個人住房貸款支持政策。建議央行和銀監會指導商業銀行對關乎民生消費的個人住房貸款持續加以支持。連平稱,此外,還須指導市場合理確定房貸利率。建議中國銀行業協會主導開展個人住房貸款業務定價的指引和協調,兼顧銀行運營的商業可持續性。房貸利率調整下限的確定應充分考慮銀行的利差狀況、營業成本和風險成本,使銀行具有持續支持個人住房貸款的積極性。

  連平認為,還應加大保障房貸款風險管理。建議監管當局針對保障性安居工程項目投資大、回收期長的特征,指導銀行有效控制資金運行,與借款人簽訂賬戶監管協議;掌控關鍵資金節點,做到資金內部流轉,最大限度地封閉運行;強化風險預警機制,切實防范保障房信貸風險。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-08/07574500433.shtml

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3月廣州商鋪市場冷熱不均 市場回暖緩慢

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?市場動態

??3月初,恒大內部文件下達:恒大全國所有在售商鋪在目前折扣基礎上再額外5.5折,車位在目前所有折扣基礎上再額外6.2折。優惠時間為3月9日至3月15日。

??中原點評:由於恒大在廣州的商業項目較少,本次事件對廣州商業市場暫無影響。恒大此次大規模促銷,迫於資金回籠壓力,亦是企業向輕型化轉型戰略。

??番禺珠江鋼管廠地塊“三舊改造”一期工程規劃獲批。規劃公示顯示,該地塊擬建20棟商業、辦公樓,總建築面積為84305平方米。而整個項目擬建31棟大樓和2層地下室,未來將會建成金龍財富廣場。地塊業主為廣東珠鋼投資管理有限公司,總投資約48.66億元。

??中原點評:該項目位於番禺亞運城和市橋板塊之間,目前地塊周邊尚無大型商業項目。但市橋居住和商業氛圍成熟,項目競爭壓力大,但能填補亞運城板塊的商業空白。

??一手市場:量價大增,花都萬達城貢獻大

??■市場成交量價大增3月中上旬,廣州一手商鋪市場處於節後調整期;直至下旬,市場供求復蘇,尤其是花都萬達城首期開盤秒殺,忽如一夜春風來,給羊年商鋪市場帶來濃濃的暖意。本月全市合計成交747套5.09萬平方米商鋪,成交均價為29741元/平方米,量價環比上漲121.2%61.4%。



??■花都萬達城貢獻大本月市場新增供應835套7.71萬平方米,供應面積環比上漲19.7%。其中,624套為花都萬達城商鋪,該項目與3月21日晚開盤,本月則以489套2.96萬平方米的銷量稱霸業績榜,成交總額達6.90億元。其次,花都豪利花園低價成交41套社區商鋪,成交均價僅12514元/平方米。

??■市區大宗成交頗多本月,荔灣區荔尚國際成交首層44套底商商鋪,均價36460元/平方米;該項目位於華林玉器商圈,其商業裙樓部分現為皇城國際金銀珠寶玉器,預計今年5月份開業。天河區中海花地灣成交一套2168平方米的超大面積底商。該套商鋪為項目B1-B3棟裙樓首層,於2014年6月網簽但未過戶,本月該套商鋪再次網簽,但網簽總額由9月前的2.99億元縮水為1.06億元。另,天河保利中達廣場11套底商集中網簽(屬延後網簽),均價約22萬元/平方米;但本月單價最高為西門口商圈新盤越秀晉德匯,均價近40萬元/平方米。



??季度匯總:量價齊跌,一季度市場顯弱

??■一手商鋪市場2015年第一季度,國內外需求依然低迷,PMI指數徘徊於50枯榮線,經濟增長動力不足。一季度前兩個月廣州商鋪市場成交不景氣,節後回暖速度緩慢,三月下旬市場才開始復蘇,第一季度市場成交量為近三年最低。2015年第一季度,廣州市一手商鋪市場新增供應1975套16.82萬平方米,成交1477套11.07萬平方米商鋪,市場供銷比收窄至1.52。但相比去年同期,市場供求量雙雙下跌,同比跌幅分別為26.3%、30.9%。



??而價格方面,自去年一季度始,在市場庫存消化速度轉慢和成交外延性加強的影響下,廣州商鋪市場價格同比累計增幅開始收窄;而2015年第一季度同比增幅呈負增長,跌幅為16%,市場均價為26486元/平方米。2015年第一季度,廣州外圍區域(包括兩市)市場較為活躍,尤其是花都和增城,兩區成交量各占全市的36.6%、15.5%。其中,花都萬達城和奧園康威廣場新品入市,成交喜人,各成交489套、131套商鋪。



??圖表62013年至今每季度廣州一手市場(商鋪)區域網簽占比



?銀行2胎房貸利率是多少任何問題免費諮詢?未來展望:政府托市,後市預期穩上揚

??■市場成交預期向上兩會後,政府托底樓市,刺激經濟增長的意圖明顯。330各領域政策暖風頻吹;4月10日,國務院發文要求十五個部委促進房地產市場平穩健康發展。一系列政策出臺,給予房地產市場較2014年更加寬松的環境,目前商業市場投資環境尚為穩健,而二季度五一假期屬樓市成交著力點,預計未來廣州商鋪市場成交上揚。









新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/11135994668776703181045.shtml


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房貸二順位銀行進擊的樓市超七成購房者 金九銀十不會買房

  新浪樂居訊(編輯 夢田)兩年樓市調控,讓"金九銀十"一度成為偽命題。今年,隨著嶽麓區一月之內兩宗土地高溢價成交,掀起新一輪房企"搶地"熱潮,水漲船高的新房市場,會讓"金九銀十"再度失約嗎?對購房者來說,有沒有足夠的吸引力入市?

  據瞭解,9月長沙共有34項目開盤,其中純新盤有10個,占比為29%,相比8月推盤量有所減弱,為何"金九"這一節點沒有形成推盤高峰?購房者願意在"金九銀十"期間買房嗎?



77.9%的網友"金九銀十"不會買房

 77.9%網友:"金九銀十"不會買房

  據新浪樂居調查顯示,在傳統"金九銀十"樓市促銷旺季,77.9%的網友不會選在"金九銀十"買房;14.2%的網友願意在"金九銀十"買房;7.9%的網友則態度遊離,不確定何時買房。

  為何樓市"金九銀十"吸引不瞭購房者?是房企優惠力度不夠大還是"金九銀十"概念徹底退出瞭人們的意識?"噱頭大於折扣,看不到真正的實惠!"在秋季房交會中逛瞭一整天的劉先生表示,長沙房價仍舊很貴,雖然噱頭味十足,但真正算下來"沒占便宜",很多樓盤的房價甚至略微上漲,"金九銀十買房一點也不優惠!"

  平時喜歡網上收集資料的楊小姐表示,"對房企打出的折扣優惠早已產生'抗體'"。她認為如今買房氣氛變瞭,原來長沙房企比較少,供選擇的機會不多,有好房子出售很容易形成"搶房",但此一時彼一時,"長沙的房子遍地開花,還得慢慢挑。"

  對房企而言,"金九銀十"的確是一個促銷的好時機,為年終沖刺業績、寫一份完美的報表起到舉足輕重的作用,但隨著網絡電商的發展,"金九銀十"或許不再是最大的促銷節點,就像淘寶天貓沒有"金九銀十"這種說法一樣,因為它每月似乎都有很多個讓你"月光"的理由,就連"光棍節"也可以變身"雙11"購物節,還有什麼能阻擋電商的營銷力?

  66.3%網友:長沙不會出現"金九銀十"

  去年"金九銀十"被業內人譏諷為"銅九鐵十",今年"金九銀十"會再度失約嗎?新浪樂居調查顯示,66.3%的網友認為,雖然全國整體樓市回暖,但長沙不會出現"金九銀十";也有21.3%的網友看好長沙出現"金九銀十";12.4%的網友則處於觀望狀態,不輕易斷言。



66.3%的網友認為長沙不會出現"金九銀十"

  據克而瑞長沙公司數據統計,截止9月22日,長沙樓市"金九"表現成色不足,成交量和成交均價與8月相比不相伯仲,並未形成業內期待的樓市成交高峰。但克而瑞專傢認為,今年長沙"金九銀十"市場需求能量充足,尤其剛需首次置業者入市積極,之所以數據體現平淡與中秋假期和網簽滯後性有關。據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統數據顯示,9月22日當天,長沙內六區新建商品房網簽364套,其中住宅網簽319套。

  究竟今年長沙能否再現"金九銀十"的火爆局面?知名媒體專欄評論傢陳真誠認為:"不要太過期待金九銀十!"他表示,今年長沙樓市整體開發量和銷量十分樂觀,如果在這樣很好的基礎上再期待更好的"金九銀十",那就有些奢望瞭。淡水二胎"隨著房地產調控常態化,未來長沙樓市很難再出現火爆局面。"

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-24/07003589944.shtml


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內容來自sina新聞

順德今年供地441.12公頃 創五年新低



本版文/圖 吳花明

日前,順德區國土城建和水利局公佈瞭今年順德國有建設用地供應計劃,信息顯示,順德今年擬推441.12公頃土地,比去年減少28.9%。其中住宅用地110公頃,商服用地為80公頃,為五年來新低。從片區分佈來看,今年土地供應的聚集地主要是大良、北滘新城區等樓市熱門片區。有業內人士表示,大良庫存較多,今年加大大良的土地供應,可能開發商在拿地的時候會比較謹慎。

住宅用地供應僅110公頃

據順德區2015年度國有建設用地供應計劃表顯示,順德今年擬推用地441

.12公頃,比去年減少瞭28.9%,為五年來新低。其中商服用地為80公頃,同比減少30公頃;住宅用地110公頃,減少瞭40公頃;工龍岡二胎房貸業倉儲用地方面為130公頃,減少70公頃。

據記者翻查數據瞭解到,今年的住宅用地是四年來首次下調,2011年為順德推地高峰時,當年擬推住宅用地達到299.53公頃,接下來三年都有下降或保持不變。

從用地供應計劃表上看到,包括住宅兼容商服、純商服用地,順德大良新城區片區地塊占到大概70萬平方米;容桂有超40萬平方米的土地預供應;而北滘新城也有近20萬平方米的供應,其中一占地面積達13萬多平方米的商住地頗受關註。

今年順德公佈的用地供應量大大縮減,讓業界不禁將近日國傢出臺的“對高庫存地區要減少用地供應”的政策聯想起來,而區國土城建和水利局土地市場科相關負責人回應稱,此次下調並非與新政有關,而是主要根據房地產市場情況和政府儲備土地的節奏進行。

新城版塊成供應主力

記者留意到,今年大良預供地塊中,大良碧桂路以東地塊、順德新城區成供貨主力。其中大良碧桂路以東的逢沙片區,預推的兩宗地塊,總面積超35萬平方米;大良振東圍也有一宗近10萬平方米的地塊計劃推出。

有房產界人士表示,順德目前的存量土地並不多,順德新城優質地塊也是越來越少,順德推地節奏雖逐年減緩,但從今年順德對商住用地的規劃看,特別是對大良供三胎房貸 三胎房貸利率多少免費諮詢試算地量的調整,很可能是避免順德大良商住用地供應量出現斷層的情況,“有充足的土地供應才能吸引開發商進一步投資。”該業績人士表示說。

也有開發商指出,對於今年順德商服住宅地塊的發力點可能在順德大良新城區片區持謹慎態度的,畢竟大良目前的樓盤庫存量還沒得到很好的消化。

吳花明



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/09265992105067334127521.shtml


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應對兌付風險 房地產私募進入 2.0時代

  提要:今年以來,兌付風險成為熱詞,房地產行業雷區開始逐漸顯現。在此前發生的光耀事件等房地產兌付風波中,部分基金與私募也牽涉其中受到牽連。面對危機,資管行業開始反思,部分私募開始積極轉型,重塑以往資管商業模式,從傳統的1.0時代轉型進入2.0時代,化解地產、礦產等傳統資管項目集中區域的風險。

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  光耀事件無疑是今年以來對資管行業沖擊最大的一次危機,其中財通基金[微博]子公司財通資產在去年12月17日和30日分別發行的兩期光耀揚州全球候鳥度假地資管計劃,也因債務人光耀地產的資金鏈斷裂陷入兌付危機。相對於信托、基金子公司而言,房地產私募基金作為眾多大商業地產項目的理想路徑,風險更為集中。隨著今年房地產市場的轉冷,收益率下滑、達不到承諾預期甚至違約的事件更是屢屢發生。

  "目前國內絕大多數房地產基金都是債權基金,做的是資金池模式,風險相當大。"深圳前海新富資產管理有限公司董事長李先林介紹,債權基金在操作方式上,是開發商將公司印章、銀行印鑒甚至是土地證等抵押給地產私募基金,隨後地產私募基金將錢借給開發商,開發商保證私募基金每年固定的回報。投資期滿結算時,開發商以股權收購的形式將地產項目進行回購,或者開發商以項目的銷售資金來贖回項目股權。一旦開發商無力償還本金和利息時,也就出現瞭兌付危機。

  據瞭解, 很多私募公司發行的主動管理型債權基金,實質上隻是在"賺差價","以20%的融資成本來募集資金,再以30%的成本融出去。"李先林表示,這實際上就是典型的影子銀行,從去年起隨著國內房地產市場的轉冷,這種模式已經行不通瞭,風險也逐漸累積。

  面對危機,已經有部分私募開始積極轉型,重塑資管商業模式。而記者瞭解到,已經有私募公司開始從之前房地產的一級市場轉身,進入到風險相對較低的一級半市場中。地產基金如今已從1.0時代進入到2.0時代。

  "1.0時代的地產基金很粗放,就是給地產企業做融資。它是銀行和信托以外的補充融資渠道,是一種債權關系。而經過幾年的發展,一些優質的地產公司和地產項目其信貸已經基本飽和瞭。地產基金進入瞭一個深耕細作的年代,再也不像以前隻要把風控做紮實,把資金募集回來投給項目基金公司就可以安全退出瞭。"

  李先林分析認為,此前依靠為開發商融資賺取回報收益的模式已經不可持續,而在2.0時代地產基金需要綜合能力的競爭,包括發行能力、財富管理能力、投資能力、品牌影響力以及創新能力等,缺乏其中任何一個能力都走不遠。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-11/09214360752.shtml


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酒店業或告別洋品牌崇拜

  北京商報訊(記者 薑子謙 張欣)就在洲際集團快速擴張令隱患逐步暴露出來之際,外資酒店管理品牌的整體問題也隨之引發瞭行業熱議,北京商報記者昨日從多方獲悉,洲際集團僅僅是外資酒店品牌在華盲目高速擴張、管理水平日益下降的一個縮影。就在地產商和外資酒店品牌分手的消息越來越頻現的時候,或許一些外資酒店管理品牌的發展模式也將遭到市場的淘汰。

  一位酒店業管理者昨日向北京商報記者表示,外資酒店品牌在快速擴張下,目前已經顯示出瞭不少的管理問題,如果外資酒店品牌依舊保持盲目高速擴張步伐,管理水平無法改善,那麼過去30年外資酒店巨頭在華輕資產擴張的時代將一去不復返。不過從目前數據來看,外資品牌管理的酒店還是占據大多數,據統計,中國高端酒店行業中目前65%的酒店由外資酒店品牌運營。中國旅遊飯店業協會發佈最新的全國五星級飯店名錄顯示,截至今年8月中國五星級酒店的數量總計804傢,其中洲際、雅高、喜達屋、希爾頓等外資品牌的身影依舊活躍。

  談及外資品牌能夠在中國酒店業盛行的原因,上述經營者向北京商報記者表示,此前國內絕大多數新建成高端酒店的物業持有者,在酒店經營之初都不太會考慮選擇國內酒店管理集團對其酒店進行管理。在其看來,雖然國內酒店管理集團向業主收取的管理費幾乎僅為洲際這樣大品牌的1/2,但由於地產商"崇洋媚外"的心態和對外資酒店品牌的不甚瞭解,他們會更青睞於選擇"洋品牌"進行管理。此外,地方政府也更願意給高端酒店貼上"洋標簽",來提高酒店附近商場、住宅區的附加值。而以洲際為代表的外資酒店集團幾乎全部實行輕資產運作的做法,似乎也是為瞭滿足中國市場的需要。在這位人士看來,洲際安徽馬鞍山門店正是此種模式下的產物。

  資料顯示,外資酒店依舊在加速搶灘中國市場,並開始向國內的二三線城市進軍。洲際今年上半年財報顯示,洲際今年上半年在大中華區新開業酒店9傢,全球新簽約酒店數量創六年來最高紀錄;此外,喜達屋目前在華運營133傢酒店,擬在華新增120傢新酒店,在華規模將翻倍;希爾頓目前有140傢酒店在中國籌建,並計劃於五年內開業。

  不過洲際半數酒店虧損這樣尷尬的數據,也讓近幾年中國地產商和外資酒店管理集團的"婚姻"開始愈發的不牢靠。在業界看來,僅以二三線城市為例,因本土消費者占八成、消費結構相對單一、消費水平有限,所以瞭解本地消費者習慣的本土酒店管理品牌或許更有優勢。

中科院信息工程研究所"十一"將入駐寶藍益園

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/11392888388.shtml

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魯迅結婚為何不買房 因為買不起

  很多年以前,許廣平給魯迅寫信,說她在上海市區悶得慌,趁周末去瞭一趟南翔鎮,發現那裡實在比市區強得多土銀網路銀行。第一,天地空曠,空氣清新,到處都是樹木,到處都是溪水,風景好得很。第二,民風淳樸,不像上海鬧市,順手牽羊的小偷多如過江之鯽。第三,也是最誘人的一點,那裡的房價特別便宜,花幾百塊大洋就能買一畝地,花上千塊大洋就能買一幢花園別墅,要是租房子的話,一個月兩塊大洋就夠瞭。

  寫這封信的時候,許廣平已經跟魯迅結婚,夫妻兩個在上海安瞭傢,但是沒有買房--他們一直是租房住。當然,魯迅曾經在北京買過兩處院子,不過一處送給瞭周作人,一處送給瞭老母親,要說婚房,他是沒有的。

  為什麼都結婚瞭還不買房呢?

  因為上海市區的房價實在太高,魯迅和許廣平根本買不起。比如說魯迅曾經租住的一所老式石庫門,得花五萬塊大洋才能買下來,這還不算契稅、印花稅、契紙費、中證費、測丈費、地保蓋戳費、建設特捐、教育特捐、消防特捐、警務特捐等等一大堆稅費。那時候魯迅的固定收入是每月兩百塊大洋(這是出版社定期付給魯迅的版稅,除此之外還有一些不固定的稿費收入),許廣平基本上沒什麼收入,就算兩口子不吃不喝,攢上二十年也買不起一所房子。

  不光魯迅買不起,絕大多數勞動者在上海都買不起房子,因為他們比魯迅的收入還要低。上個世紀二十年代,上海工廠裡最熟練的技工,月薪也不過三四十塊大洋;在綢緞莊做足十年的老店員,每月平均才掙二三十塊大洋;黃包車夫每月拉夠三十天活兒,平均收入還不到二十塊大洋;已經成名的文學傢茅盾在雜志社做編輯,月薪隻有一百塊大洋;鬱達夫風頭最勁的時候,每月版稅不到兩百塊大洋;鬱達夫散文名篇《春風沉醉的晚上》裡有一位在煙廠上班的年輕女工,每天工作十個小時,月薪僅僅九塊大洋。這麼低的收入,勉強夠糊口和交房租而已,憑什麼買房?

  既然上海市區的房價太高,魯迅和許廣平為什麼不像今天的小白領一樣,去遠郊買房呢?我估計許廣平也產生過這個想法,因為她在信裡寫到南翔房價的時候,簡直興奮得不得瞭。但是直到魯迅去世,他們都沒有去南翔買房,也沒有去當時被稱為"上海後花園"的杭州買房。究竟為什麼沒有買,我想我能猜到一些原因,例如交通不便(當時從市區去南翔得坐火車,一天隻有兩趟車),怕打仗的時候住在那裡不安全等等(幾乎每次戰爭都會殃及上海周邊的城鎮)。此外應該還有一條原因:民國當局征收房產稅和交易稅太厲害,遠郊房價雖低,買房和持有房產的成本卻很高。

  現在回想起來,像魯迅和許廣平這樣始終不買房的夫妻在民國很常見。例如梁實秋和程季淑、鬱達夫和王映霞、徐志摩和陸小曼、沈從文和張兆和、鄭振鐸和高君箴......這些文化名人在結婚的時候都沒有買婚房,結婚以後也都是租房居住。隻有冰心是個特例,她後來在重慶歌樂山上買瞭一所二手房,但是她跟吳文藻結婚的時候,婚房卻是在北京西山大覺寺租來的。

  也許民國人的居住理念跟今天不太一樣,那時候人們隻求有房住,不求有住房,不像咱們現代人,沒有婚房就不結婚,買瞭房子以後還想再買更大的房子。不過,我並不認為我們應該向民國人學習,因為現在的置業環境跟民國大不一樣。

  就拿魯迅來說吧,當時他在上海買房需要一次付清,現在卻可以按揭。當時他買房,需要支付加起來高達16%的各種稅費,以後每年都還要再繳一筆"房捐"和"地價稅",現在買房的主要稅費負擔隻有契稅,最高不會超過6%,至於房產稅,還在很溫柔地搞試點,大多數"房叔"和"房姐"坐擁幾十套豪宅,卻用不著繳納一分錢稅費。

  最重要的是,近二十年來的經驗教訓一次次告訴我們,買房越早越省錢,買得越多越劃算。通貨膨脹這麼嚴重,有點兒錢不去按揭一套房子,難道等著它變成一堆廢紙嗎?

  所以每次見到"專傢"們譴責現代中國人的居住理念,說正是人人都想買房的心態造成瞭目前的房價暴漲,我都要回應一句:這種心態不是中國人固有的,它是最近幾十年的變態環境逼出來的。換成魯迅活在當代,他也會沖進買房大軍。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-20/16272586734.shtml

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年末銀根收緊加重 首套房貸利率打折難尋



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  文/佛山日報記者 葉晨、張婷

  今年6月末銀行遭遇前所未有的"錢荒",邁入年末,銀根再度收緊。不少市民近日反映,等瞭半個多月,還未申請下房貸。

  記者發現,不少股份制銀行已經停止貸款,額度一度充裕的外資銀行,也額度緊張或上調利率。國有銀行則難覓貸款折扣,部分隻和樓盤或中介合作,不接私人貸款。

  因房貸難批無法過戶

  市民鄒先生10月中旬選購瞭一套蟲雷崗公園附近的二手房,並選擇瞭目前額度較松、貸款利率較低的某外資銀行辦理貸款。但半個月過去,銀行仍未下發同意貸 款通知書,讓鄒先生十分心急。"銀行回復稱在申請房貸的人過多,因此貸款獲批需要排隊。該二手樓業主隔一兩天就打電話催,甚至懷疑我的買房誠意。"鄒先生 很無奈。

  記者聯系到鄒先生辦房貸銀行的信貸經理。"一個早晨能接20多個電話,全是催放款的準業主們。"該信貸經理坦言,"之前本行貸款利率相對其他銀行比較優惠,吸引瞭許多顧客,現在形成瞭批貸擁堵。"

  同樣,在桂城花苑廣場買二手房的市民吳先生告訴記者,他的貸款過程也不太順利。10月中旬,他就聯系瞭本地一傢國有銀行辦理房貸,10月23日才和銀行簽瞭初步貸款合同,直到本月1日合同章才蓋完。

  銀行房貸利率逐步攀升

  記者詢問瞭市內多個一手樓盤以及多傢銀行發現,目前銀行房貸政策相比一個月前更加嚴格。

  如本來貸款利率相對較低的外資銀行,近期紛紛上調首套房貸利率。上述鄒先生申請貸二胎房屋款的外資銀行,首套房貸利率從10月初的基準利率8.5折、中旬的 8.8折,一直上浮到目前的9~9.6折。港資的大新銀行,兩周前為基準利率9.5折,目前上浮到基準利率;南洋商業銀行也從幾個月前的9~9.5折上調 至基準利率。目前,外資銀行中較優惠的是匯豐銀行,首套房貸利率有基準利率9折優惠。

  股份制銀行中,招商銀行、平安銀行已經停止辦理房貸。廣發銀行信貸經理表示,可以申請,但是因為銀行額度緊張,不知何時放款。

  而五大國有銀行首套房貸利率與上月相比沒有明顯上調,大部分為基準利率上浮5%~10%。如和創鴻燈湖左岸合作的交通銀行,為基準利率上浮5%;中海錦 城合作的農業銀行為基準利率上浮10%;萬科水晶城合作的工商銀行為基準利率上浮10%;東方錦華裡合作的中國銀行為基準利率。但有銀行如交通銀行,因為 貸款緊張,目前隻和合作的一手樓盤與二手中介辦理貸款,基本不接受個人貸款業務。

 前三季度總額已相當於去年全年

  是什麼原因讓銀行房貸如此難放?本地一傢股份制銀行個貸負責人介紹,今年前三季度的房貸投放數額,基本相當於去年的總額,再加上"錢荒"因素,商業銀行在年初猛投放後,現在開始面臨無錢可貸的境地。

  上述銀行人士預計,銀行"個貸"緊張的現象將持續至年底,隨著明年初銀行新增額度的釋放,放款緊張的現象將有所緩解。然而以目前宏觀調控的力度來看,明 年的整體調控基調仍舊會以從緊為主。此外,巴克萊資本首席中國經濟學傢常健表示,最近一系列央行行為表明,政策已向收緊流動性轉變。

  貸款提醒



  1、部分銀行貸款尚不難

  記者采訪瞭解到,目前農行、工行等國有銀行額度並不緊張,亦有外資銀行如匯豐銀行尚有折扣,且批款並不難。如市民陳小姐上個月在陳村的萬科繽紛四季購置 瞭首套房,10月8日簽訂購房合同,同時跟樓盤合作的匯豐銀行接洽,22日和銀行簽訂瞭貸款合同。幾天即獲悉銀行已經審批貸款成功。

台中房屋二胎免費估貸  2、貸款多更好貸

  上述市民鄒先生申請貸款的銀行信貸經理透露,一般銀行更歡迎貸款多的顧客,利率也更優惠。因為不論貸款多少,銀行走的流程,耗費的人力物力都一樣,而"接大單"銀行的盈利更多。



敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-05/08303695468.shtml


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萬科遠洋紛紛大舉入市 龍頭房企重燃拿地信心



  "金九靠不住、銀十可期"是不久前在網絡上流傳的一份"萬科9月銷售情況電話會議紀要"中的一個基本判斷,而在此前包括萬科、遠洋等在內的龍頭房 企也紛紛再次入市拿地,其中9月萬科的拿地額達到瞭76.65億元,是今年月度拿地額的最高值。同樣,20傢龍頭房企也紛紛表現出瞭拿地信心,一舉將9月 拿地總額推高至174億元,台中大雅農地貸款一改此前月拿地額在百億元徘徊的尷尬境地。

   拿地現小高潮

  遠洋這次可能踩對點瞭,這是不久前遠洋地產以49.17億元拿下石景山劉娘府地塊後業內不少人士的判斷,而此前對於遠洋拿下亦莊、望京兩塊高價地,業內頗多質疑。

  9月28日,北京土地市場重現"冰火兩重天":以"準地王"之名的孫河BCDE地塊再中"流拍"咒語,盡管自降身價3.7億元,卻未能如期迎來 自己的買傢;而石景山劉娘府地塊卻引發瞭眾多房企爭搶,最終以總價49.17億元、樓面價3.26萬元/平方米的價格被遠洋奧宸聯合體奪得。

  而與遠洋入市一樣,萬科也開始瞭重啟拿地戰略。10月14日上午,青島市公開拍賣李滄區東部四幅地塊,最終前三幅地塊被青島萬科企業有限公司以 底價競得,總成交價11.19億元;而第四宗地塊則以流拍告終。據悉,自9月以來萬科拿地動作明顯加速,加上此次獲得的地塊,萬科近期已分別在福州、合 肥、南京、廣州、青島共計五次拿地。

  根據中原地產數據顯示,今年9月,20傢標桿房企拿地金額173億元,雖然低於200億元,但已是最近半年最高。今年以來,20傢標桿房企購地金額呈現出連續銳減的情況,已經連續多月在百億元徘徊。

  "從孫河地塊降價入市來看,目前的土地價格正在出現低谷,已經進入瞭一個適合拿地的周期。"一位開發商向北京商報記者表示。

  盡管大市不好,但是一線城市土地依然保持著巨大吸引力。今年前9個月,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元,與2013年同期的3672.7億元基本持平,但僅完成瞭2013年5242.3億元的70%。

   市場見起色

  龍頭房企敢於入市拿地,一方面得益於新政帶來的市場信心恢復,另一方面也源自業績的回暖。

  其中,恒大地產公告顯示,恒大地產1-9月累計合約銷售金額約為982.4億元人民幣,累計合約銷售面積為1396萬平方米,銷售均價為 7037元/平方米,分別較去年同期增長31.6%、26.7%及3.9%。9月,恒大地產合約銷售金額約為82.3億元人民幣,合約銷售面積為121萬 平方米,均價為6788元/平方米。

  萬科數據顯示,2014年1-9月,公司累計實現銷售面積1263.8萬平方米,銷售金額1490.6億元,分別比2013年同期增長15%和 16%。其中,9月萬科在銷售金額、銷售面積均出現環比上漲。數據顯示,當月萬科實現銷售面積165.6萬平方米,銷售金額195.9億元,銷售面積及金 額環比8月的銷售面積140.3萬平方米、銷售金額152.4億元均有所上漲。

  同時一份數據表明,10月的開局相當不錯。"十一"期間,萬科新推貨30億元,而實際認購達到瞭80億元,新高雄農地貸款政對於市場帶來的不僅是信心,同時也加速瞭此前積累客戶的簽約速度。

   樓市難迎暴漲

  新政後樓市該走向何方?是否會出現暴漲成為瞭業內普遍關心的話題。

  對此萬科判斷,今年四季度將繼續維持降價的態度,甚至會有更多的樓盤降價,降價的比例和范圍會更寬。

  的確,在新政落地的第一時間,並沒有出現敢於提價的項目,而降價的卻出現瞭不少。日前,中冶德賢公館宣佈以3.65萬元/平方米起的價格正式入市,而此前該項目一直透露的價格是4萬-4.5萬元/平方米。

  同樣的事情也出現在上海,受銀貸利好等影響,上周上海商品住宅"供銷兩旺",雙雙越過20萬平方米的大關。商品住宅成交面積為24.73萬平方 米,環比前周上漲110.11%;商品住宅新增供應面積為23.54萬平方米,環比前周上漲48.14%。降價促銷成為市場的熱點。位於周浦康橋路上的綠 洲康城金邸,推出原均價4.6萬元/平方米直降至均價2.88萬元/平方米、總價直降約400萬元的限額20套巨幅優惠促銷活動,促銷的大平層公寓短短幾 天便有80%以上被訂購一空。據悉,今年9月上海土地市場周浦的土地拍賣樓面價已達1.9萬元/平方米,而此次綠洲康城以均價2.88萬元/平方米的 "地"價促銷,而且推出的房型都是面積在198-285平方米的大平層公寓。

  "這次市場轉冷是內因造成的,不斷推高的地價導致房源銷售價格暴漲,讓市場一時進入瞭僵局,新政後,開發商利用這次利好消息積極出貨成為瞭共識,因此新政後樓市會進入一個相對合理的價格和成交量區間。"業內專傢表示。北京商報記者 賴大臣/文





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/08542947067.shtml


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各地限貸取消呼聲漸盛" 提需減供"成政策主調

  經濟導報記者13日統計發現,截至目前,呼和浩特、濟南兩地明確取消限購政策;天津、南寧、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已作調整;北京、福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的傳聞不絕於耳。

  山東大學房地產研究中心主任、導報特約評論員李鐵崗,13日接受導報記者采訪時表示。"房地產市場低迷原因不在於限購、限貸,而是投機火爆引起供給大增,所以政府救市應對需求不振、供給過剩進行調控。"

  他分析,地方政府仍難以擺脫對房地產的依賴,而取消限購提振房地產的作用又微乎其微,因而地方政府勢必繼續救市。但地方政府難以左右銀行政策,取消限貸短期內難建地貸款高雄鳳山建地貸款以實現,且貸款放開暗含風險。

  "限購與限貸相比,後者對市場的影響更大。"李鐵崗表示,松綁限購隻對異地購房和改善性購房解除瞭限制,實際效果需經過一段時間才能顯現。而且,就算取消限購,一些改善型需求的人雖然有瞭買房資格,但是貸款政策不調整,沒有貸款支持,也很難形成真實購買。

  "住房消費水平與經濟增長水平呈正比例關基隆中山建地貸款系,中國住房消費水平已經超越瞭經濟增長所處階段。"李鐵崗說。他認為,當前住房市場已經出現供大於求的局面,正確的做法應該是減少供給、增加需求。

  "多年來我國房地產調控思路都是增加供給、抑制需求,現在應該調整房地產調控的思路,適度放松對房地產市場的限制性規定。對房地產市場可以進行適度的刺激,但不宜進行強刺激。'刺激需求,減少供給'應是未來一段時間房地產調控的主基調。"李鐵崗判斷。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/07372818708.shtml

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青島經適房假窗問題作出處理外墻重新粉刷

  青島宜昌美景經適房項目"畫假窗"問題有瞭最新處理結果:相關負責人被處理,房屋外墻被重新粉刷。

  今天上午,青島市政府新聞辦官方微博 "青島發佈"發佈瞭題為"關於宜昌美景項目的情況說明"的長微博,其中稱,針對網民反映的經適房宜昌美景項目"假窗"問題,市規劃局、市北區政府進行瞭初步調查處理:1對規劃監管中的直接責任人進行嚴肅批評、責令作出深刻檢查,並視進一步調查結果依法依規進行處理。2責令建設單位-青島四方房地產開發有限公司限期迅速整改,目前已完成外墻重新粉刷工作,對於整改過程中產生的全部費用由建設單位自行承擔。

  微博稱青島市城鄉建設委、市國土資源房管局、市北區政府分別成立瞭質量組、檢查組、群眾組,加快推進項目進展,確保11月底之前交付使用,延期交付產生的費用由建設單位自行承擔,檢查組已對全市其他項目開展拉網式檢查。 (記者劉華棟 王偉)

  (中國廣播網)

  秀在金秋京城全民選房季之"地鐵新力量"

  【點擊報名】11月16日京秦唐三地聯動北京大型看房團

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內容來自sina新聞

擁抱互聯網新常態 萬科組織結構謀變

  建立事業合夥人制度、聯手淘寶賣房、引入百度LBS技術,萬科今年在互聯網方面的實踐如疾風勁雨。但在萬科總裁鬱亮看來,這還隻是開始。

  9月29日,鬱亮接受21世紀經濟報道記者專訪時透露,萬科正在進行一系列合夥人制度2.0、3.0版本的思考和變革,同時正在準備去"精英化",從組織、業務和管理全方位適應互聯網時代的新常態。

  鬱亮指出,房地產行業進入白銀時代後,類似今年房地產業的"低迷"也將是常態。

  這種低迷是相對於過去的黃金時代而言的,而當前房地產市場的根本問題是整體供應過剩,預期改變瞭,投資、投機需求已退出市場。各傢公司都要適應這種新常態,否則將被淘汰。

  萬科生態系統:新三大業務

  "時代帶來的變化已經沖擊一切瞭,為什麼我們還覺得與此無關呢?"鬱亮說,萬科是房地產行業中第一傢提出白銀時代到來,並主動積極去應對的公司。

  然而,在3年多前第一次提出"城市配套服務商"概念的時候,鬱亮腦海中並沒有萬科未來業務清晰的模樣。而現在,經過幾年時間的摸索後,鬱亮說,他們剛剛梳理清楚瞭公司的三塊業務:首先是住宅地產,未來10年仍然占大比例,肯定還會超過50%。

  據萬科測算,住宅業務未來每年增長個位數的可能性很大,即使不增長,其年銷售額約為8萬億,5%的利潤就是4000億,10%的利潤則是8000億。

  其次消費體驗地產。就是做類似於新加坡的鄰裡中心--供若幹小區共用的消費體驗中心。鬱亮舉例說,9月28日開業的東莞生活中心,30%多是餐飲。全城100多萬人口,開業當天來瞭20多萬人;還有未來的社區養老,都是圍繞客戶多元化需求做的;另外還有消費體驗類,包括旅遊地產。

  商業地產方面包括寫字樓、物流,甚至是文體類產業等,都是為城市發展配套服務的、城市轉型升級所必須的,這些是幫助萬科賺錢的。

  鬱亮並不認為萬科在做多元化,他說,萬科是從多元化走過來的,目前的所有業務都是圍繞城市配套服務來做的,仍然是做物業開發和運營。

  對於這三塊業務的比例,鬱亮說沒有固定的模式,"城市配套服務商是個生態系統,是自然進化的結果,而不是刻意規劃的"。他認為,工業時代的管理思維是線性的,按照比例定下來去做;而互聯網時代的公司戰略不能夠按照過去那樣線性規劃,而是搭建平臺,讓各類業務自然發展。

  至於互聯網、金融以及國際化,鬱亮認為都是做上述主要業務的輔助手段和工具,是一些創新方式,並不是獨立的業務,而是貫穿於所有業務中。

  截至29日,萬科業務層面在互聯網上的嘗試已經初見效果。鬱亮說,自從開始淘寶賣房後,迄今已收金13億,900多套房,每套抵扣瞭4萬2,相當於節約瞭營銷成本。"這個是長尾理論帶來的客戶,並且是跨地域實現的。"鬱亮說,用互聯網思想來改變營銷環節,還隻是第一步。

  合夥人制的2.0版本

  在新的業務模式和架構逐漸清晰的同時,萬科也在進行制度管理的變革。鬱亮認為,時代變瞭,沒有成功的企業,隻有時代的企業。每個人都要適應新常態。職業經理人制度意味著專業主義的盛行,並因之得到高回報;但到瞭互聯網時代,這個架構就有問題瞭,職業經理人制度也需要提高和升級。

  今年3月份,萬科第一次提出要建立事業合夥人制度。在過去職業經理人制的"共創,共享"之間,加上瞭"共擔",變為合夥人制度,這樣將員工和股東融為一體,解決瞭公司管理中客戶第一,員工和股東誰第二的爭論問題,是公司管理的創新。

  具體地,萬科合夥人制度設置瞭雙重機制,以保證這個制度的均衡,一個是公司層面的持股計劃,一個是項目跟投,這個設置可以避免跟投層面的利益輸送和利益轉移問題。

  "這樣一來,合作方更放心瞭,利益分配上也是均衡機制,無論是萬科集團總部做投資方、還是外部資金做投資方,萬科員工做投資方,三者的利益分配是一樣的,誰也沒有優先權。"鬱亮說。

  與之相配套的是小股操盤、輕資產,這與合夥人制度是一體的。鬱亮透露,萬科合夥人制度的2.0、3.0版本,設想把產業鏈的上下遊、資金方、土地方,以及總包、設計、營銷等都變成合夥人,類似互聯網所說的眾包、眾籌。

  比如總包方也可以變為合夥人。如果項目有質量問題,在結算時會全暴露,這樣分本金很容易,但分紅利很難。所以通過該制度,偷工減料之類會變少,會提升施工效率,減少監管成本。

  鬱亮不斷提到凱文·凱利的生態系統概念,"未來一定是去精英化,去金字塔架構,建立平臺化機制",他說,最能體現萬科互聯網思想的,不是營銷方面的創新,而是去精英化。

  萬科"去精英化"體現在企業的方方面面,這是基於互聯網時代的要求。業務結構上,更加關註普通人,萬科鼓勵一線公司去做藍領住宅,中國經濟要真正拉動內需,需要1億農民工進城市民化,他們買房子是最基本的需求,而他們的收入已經超過大學生或部分白領。

  此外,管理團隊要去精英意識,"我們隻不過是合夥人的召集人而已,不分高級、普通合夥人。要從我本人開始去精2胎銀行借貸任何問題免費諮詢英化,很難"。鬱亮坦言,這件事也是剛剛開始做,可以繼續觀察。

 找不到客戶的房企最危險

  "時代帶來的變化已經沖擊一切瞭,為什麼我們還覺得與此無關呢?"

  從2008年開始,萬科一直在思考和踐行著變革。外部環境不斷對這個行業施加著影響。

  對於當前調控政策中正在改變的限購限貸取消問題,鬱亮認為,歷史地看信貸,其在房企融資中的作用逐步在降低,房企從銀行獲得的資金不太多;而個貸方面目前銀行現在還是很支持,因為大企業投資意願不強烈,個貸仍是銀行最好的貸款業務,目前額度也不是特別缺。

  但鬱亮強調,限購限貸放松並不導致銷售看漲,因為預期改變瞭,"為什麼當年出瞭那麼多調控政策現在才降溫瞭,並非是滯後影響,而是預期徹底改變瞭"。

  他進一步解釋,預期的改變使供求發生瞭根本變化,目前很多城市的供應已經超過瞭需求,需要時間來消化,在他看來,這個消化期會持續較長時間。

  "原來黃金時代的各個參與者,其角色都在發生變化,原來的奶酪不讓別人動,在互聯網時代是不可能的。"鬱亮說,大多數人不肯承認黃金時代已經過去瞭,但這一趨勢不可逆轉。萬科承認這一點,建地貸款彰化竹塘建地貸款並基於這一點去做事。

  從過往5年時間看,鬱亮認為,把客戶照顧好是根本,找不到客戶是開發商面臨的最大的風險,沒有賣不出去的房子。不隻靠價格來吸引,因為整體的住房需求沒有得到滿足,需要通盤考慮。

  鬱亮介紹,集團目前對一線公司創新進行鼓勵導向,讓一線公司認識到不創新是無法做好事情的。鬱亮對目前萬科北京、廣州、杭州、西安、上海等分公司的互聯網創新非常認同。

  他說,萬科的一些創新引起瞭爭議,這是對的,說明找到瞭一些痛點,痛點恰恰是未來需要解決的問題,"這方面,萬科也正在摸索期,希望推動整個行業"。

  鬱亮認為,中國住宅業務的頂點是在10年以後,人均GDP 13000美金之後。不思改變的公司風險最大,今天不是選擇做還是不做,而是做瞭之後風險大與小的問題,隻有應對變化是唯一的選擇。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/08014492625.shtml

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東莞1名鎮街官員被曝身傢20億 全傢房產超百套

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  近日,有網友發帖舉報東莞一鎮街官員購買過百萬元的豪車,坐擁大量房產,稱其身傢近20億元。同時舉報瞭該官員涉及其他違法違紀問題。

  東莞市紀委昨日下午表示,已經接到舉報,正在按程序處理。網帖稱,該名官員全傢名下的房產過百套,總面積超過10萬平方米,上述房產租賃月收入超200萬元。該官員及其傢人還擁有3輛豪華轎車,總價值超過人民幣250萬元。網帖還舉報瞭該官員借職務之便收受賄賂、充當"保護傘"、私設"小金庫"等問題。

  記者昨日致電該官員試圖核實網帖內容。接電話男子一聽記者身份,便稱自己並非當事人,隨即掛斷電話。記者經過多方核實,該號碼確為該官員常用號碼。一名不願具名的知情人士表示,網上舉報帖子出現後,該官員近期一般都不接陌生電話,自然對記者的采訪要求不會應答。該知情人士同時表示,舉報網帖上的內容有失實之處,比如舉報所稱的幾處物業並非該官員所有。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/09293742600.shtml


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股市三大板塊有望受益

??■影響

??萬聯證券高級投資顧問古振華表示,中期來看,這是對A股“灑水降溫”二胎借貸利率任何問題免費諮詢,為“貨幣寬松”打開瞭空間。也有分析指出,此次降準或有利於資金敏感型品種、大宗商品類以及高分紅新藍籌三大板塊。

??統計顯示,自2008年來央行共7次降準,次日滬指下跌概率為57%,後1周下跌概率高達71%,經過一段時間的震蕩整理,後20日下跌概率仍高達71%,平均跌幅高達3.40%。值得註意的是,自2月5日全面降準後,截至上周五滬指已經大漲35%。

??加速二套房貸新政落地

??央行本次全面降準,對於2015年樓市影響有哪些?同策咨詢研究部總監張宏偉分析,對於各商業銀行來講,由於存款準備金率仍然相對較高,維持在20%左右,可以動用的資金規模受到存準率的限制,銀行不可能在這麼高的存準率情況下釋放大規模貸款。這或許是近期各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。降準之後,銀行可動用的資金明顯增多,增加瞭二套房貸降首付落地的可行性,改善型需求後續持續釋放得到保障。不過,兩次降息兩次降準之下,樓市“分化”特征也將更加明顯。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-20/07395995702129044799503.shtml


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